Kalkulator: Najam vs. Hipoteka - Šta se više isplati?

Najam & Investice

Povećanje vrijednosti ušteđevine (kapare) i mjesečnih viškova.

Hipoteka

Stojite pred životnom odlukom: Uzeti hipoteku i kupiti vlastiti stan, ili radije ostati u najmu? Većina Bosanaca vjeruje da je odgovor jasan – „hipoteka je bačen novac na kamate, najam je bačen novac kroz prozor vlasniku“. Ekonomska realnost je, međutim, mnogo složenija.

Ovaj online kalkulator najma i hipoteke će vam otkriti stvarne finansijske implikacije obje varijante. Računamo s matematikom i složenim kamatama, a ne s emocijama i dojmovima. Pripremite se na to da vas rezultat poređenja može iznenaditi.

Zašto je poređenje najma i hipoteke važno?

Odluka između života u najmu i kupovine nekretnine uticat će na vaše lične finansije desetinama godina unaprijed. Ne radi se samo o jednostavnom poređenju mjesečne rate hipoteke vs. najamnine. Radi se o kompleksnoj finansijskoj strategiji.

Šta naš kalkulator uzima u obzir:

  • 💰 Troškove kamata na hipoteku – jeste li znali da za 30 godina banci na kamatama često platite gotovo isto koliko je koštala sama nekretnina?
  • 📈 Rast vrijednosti nekretnine – historijski rast cijena stanova u BiH (obično 3–5 % godišnje).
  • 🏗️ Troškove vlasništva – fond za popravke, osiguranje, porezi i održavanje (cca 0,5–1 % vrijednosti nekretnine godišnje).
  • 💸 Ulazne i izlazne naknade – provizija agenciji, pravne usluge, takse katastra.
  • ⚡ Troškove propuštene prilike (Opportunity cost) – šta bi se dogodilo kada biste vlastita sredstva (kaparu) investirali u dionice ili ETF?
  • 💼 Snagu složene kamate (Compound effect) – kako mala razlika u kamati stvara milione za 30 godina.

💡 Ključni koncept: Investiranje razlike (Najam & Investiraj)

Ovo je faktor koji većina komparatora zanemaruje: Ako je najam jeftiniji od rate hipoteke, ušteđenu razliku morate investirati. Samo tako je poređenje fer.

Primjer iz prakse:

  • Najam: 1.375 KM mjesečno
  • Hipoteka: 2.140 KM mjesečno
  • Razlika: 765 KM mjesečno

👉 Ako ovih 765 KM mjesečno investirate (npr. u S&P 500 s prinosom od 7 % godišnje), za 10 godina imate na računu 131.250 KM! To je razlog zašto najam može biti dugoročno isplativiji.

Kako kalkulator izračunava isplativost stanovanja?

Da bismo odredili pobjednika, modeliramo dva paralelna životna scenarija:

Scenarij A: Život u najmu + Investicije

  1. Početni kapital: Novac koji biste dali za kaparu (npr. 75.000 KM), odmah na početku investirate.
  2. Mjesečni novčani tok: Plaćate najam koji godišnje raste za inflaciju.
  3. Investicija razlike: Budući da je najam jeftiniji od hipoteke, razliku svaki mjesec šaljete u investicijski portfolio.
  4. Rezultat: Vaše bogatstvo čini likvidni portfolio (dionice, obveznice, ETF).

Scenarij B: Hipoteka + Vlasništvo nekretnine

  1. Početni kapital: Vlastita sredstva (20 % cijene) nestaju kao kapara banci.
  2. Mjesečni novčani tok: Plaćate ratu hipoteke + naknade za usluge + održavanje nekretnine.
  3. Otplata glavnice: Svakom ratom smanjuje se vaš dug prema banci.
  4. Rast cijene: Vrijednost vašeg stana tokom vremena raste.
  5. Rezultat: Vaše bogatstvo čini vrijednost nekretnine minus preostali dug.

Modelni primjer: Stan 3+kk u Sarajevu (10 godina)

Zadatak: Stan za 375.000 KM vs. najam 1.125 KM/mjesečno.

⚪ Rezultat za NAJAM

  • Ukupno plaćeno za najam: ~184.375 KM
  • Vrijednost investicijskog portfolija: ~264.375 KM (povećana vrijednost kapare + investirana razlika)
  • Neto vrijednost: 264.375 KM 💰

🏠 Rezultat za HIPOTEKU

  • Ukupno plaćeno banci i za takse: ~292.500 KM
  • Vrijednost nekretnine nakon 10 godina: 555.000 KM
  • Preostali dug banci: -247.500 KM
  • Neto vrijednost (nakon prodaje): 285.000 KM 🏡

🏆 Presuda nakon 10 godina:

Hipoteka pobjeđuje za cca 20.625 KM. Pažnja: Tačka rentabilnosti (break-even point) u ovom modelu nastaje tek nakon 7–8 godina. Ako biste se selili ranije, isplati se najam.

Kada se isplati najam?

✅ Odaberite najam, ako:

  • Planirate kratkoročni boravak: U lokalitetu želite živjeti manje od 7 godina.
  • Kamatne stope su visoke: Hipoteke s kamatom iznad 6–7 % ekstremno poskupljuju vlasništvo.
  • Znate investirati: Možete ostvariti prinos od 7–10 % godišnje na tržištima dionica.
  • Želite fleksibilnost: Potrebna vam je mogućnost brze promjene posla ili grada.
  • Cijene nekretnina su na vrhuncu: Prijeti stagnacija ili pad tržišta (npr. balon).
  • Nemate za kaparu: Nedostaje vam 20 % od cijene nekretnine (LTV).

Kada se isplati hipoteka?

✅ Odaberite hipoteku, ako:

  • Tražite dom na 15+ godina: Transakcijski troškovi će se s vremenom rasporediti.
  • Cijene nekretnina rastu: Očekujete rast cijena u lokalitetu (Sarajevo, Banja Luka, Mostar, Tuzla, druga veća grada).
  • Želite „prisilnu štednju“: Hipoteka vas tjera da svaki mjesec gradite imovinu, što je za nekoga bolje od discipline pri investiranju.
  • Koristite finansijsku polugu: Vrijednost cijelog stana raste, a ne samo vašeg uloženog novca.
  • Psihologija je ključna za vas: Osjećaj „biti u svom“ ima za vas neprocjenjivu vrijednost.

Često postavljana pitanja (FAQ)

📉 Je li bolje čekati pad cijena nekretnina?

Tempiranje tržišta je rizično. Historijski vrijedi: "Najbolje vrijeme za kupovinu nekretnine bilo je prije 20 godina." Ako čekate pad, rizikujete da cijene u međuvremenu porastu ili da se povećaju kamatne stope. Ako planirate živjeti u nekretnini 15 i više godina, trenutna fluktuacija cijena ne igra ključnu ulogu.

💰 Koliko moram imati ušteđeno za hipoteku (kaparu)?

Standard je 20 % od procijenjene vrijednosti nekretnine (LTV 80). Za mlade aplikante (do 36 godina) može biti dovoljno i 10 %, ali računajte s višom kamatnom stopom. Uvijek ostavite rezervu u iznosu od najmanje 6 mjesečnih troškova izvan kapare!

📈 Je li realno ostvariti prinos od 7 % od investicija?

Da, to je historijski prosjek američkog tržišta dionica (indeks S&P 500) nakon inflacije za posljednjih 100 godina. Nije garantovan prinos za svaku godinu (tržišta fluktuiraju), ali u horizontu od 10+ godina to je vrlo realna procjena za diverzificirani ETF portfolio.

🤔 Zašto kalkulator računa s prodajom nekretnine na kraju?

Da bismo mogli fer porediti "kruške s kruškama". Kod najma na kraju imate likvidni novac (investicije). Kod hipoteke imate "cigle". Da bismo utvrdili neto vrijednost, moramo virtuelno prodati nekretninu, oduzeti preostali dug i troškove prodaje. Samo tako dobijete konačni broj za poređenje.

📊 Je li 10% rast cijena nekretnina održiv?

Dugoročno nikako. Iako smo u BiH doživjeli godine s rastom od 15 %, dugoročni prosjek prati inflaciju i rast plata (cca 3–5 % godišnje). Ako u kalkulator unesete 10 % rasta za 30 godina, dobit ćete astronomske i nerealne brojeve. Budite konzervativni u procjenama.

Mekani faktori: Šta brojevi ne govore

Kalkulator će vam dati matematički rezultat, ali neće uzeti u obzir emocije.

  • Za hipoteku govori: Sigurnost da vas niko neće iseliti, mogućnost renovacije po vlastitom ukusu, stabilnost za djecu.
  • Za najam govori: Sloboda, bez briga o popravkama kotla ili krova, mogućnost lake promjene lokacije.

Počnite računati odmah

Ne znate kako se odlučiti? Unesite svoje parametre u kalkulator iznad. Promijenite kamatnu stopu, očekivani rast cijena ili visinu najma i pratite kako se grafovi mijenjaju u realnom vremenu. Brojke će vam pokazati put. 🚀