מחשבון: שכירות מול משכנתא - מה עדיף?

אתם עומדים בפני החלטת חיים: לקחת משכנתא ולקנות דירה משלכם, או להישאר בשכירות? רוב הישראלים מאמינים שהתשובה ברורה – “משכנתא זה כסף מבוזבז על ריבית, שכירות זה כסף שנזרק מהחלון לבעל הבית”. אך המציאות הכלכלית מורכבת הרבה יותר.

מחשבון שכירות ומשכנתא מקוון זה יחשוף בפניכם את ההשפעות הפיננסיות האמיתיות של שתי האפשרויות. אנו מחשבים באמצעות מתמטיקה וריבית דריבית, לא רגשות או רושם. התכוננו לכך שתוצאת ההשוואה עשויה להפתיע אתכם.

למה השוואת שכירות ומשכנתא חשובה?

ההחלטה בין מגורים בשכירות לרכישת נכס תשפיע על הכספים האישיים שלכם למשך עשרות שנים קדימה. זו לא רק השוואה פשוטה של תשלום משכנתא חודשי מול שכר דירה. זו אסטרטגיה פיננסית מקיפה.

מה המחשבון שלנו לוקח בחשבון:

• 💰 עלויות ריבית משכנתא – האם ידעתם שבמהלך 30 שנה אתם עשויים לשלם לבנק ריביות בסכום כמעט זהה למחיר הנכס עצמו?
• 📈 עלייה בערך הנכס – גידול היסטורי במחירי הדירות בישראל (בדרך כלל 3–7% בשנה).
• 🏗️ עלויות בעלות – דמי ועד בית, ביטוח, ארנונה ותחזוקה (כ-0.5–1% מערך הנכס בשנה).
• 💸 עמלות רכישה ומכירה – עמלת תיווך, שירותים משפטיים, מס רכישה, מס שבח.
• ⚡ עלות הזדמנות אבודה (Opportunity cost) – מה היה קורה אילו הייתם משקיעים את המשאבים העצמיים שלכם (הון עצמי) במניות או בקרנות סל (ETF)?
• 💼 כוחה של ריבית דריבית (Compound effect) – כיצד הבדל קטן בריבית יכול ליצור מיליוני שקלים בתוך 30 שנה.

💡 קונספט מפתח: השקעת ההפרש (Rent & Invest)

זהו גורם שרוב ההשוואות מתעלמות ממנו: אם השכירות זולה יותר מתשלום המשכנתא, עליכם להשקיע את ההפרש שנחסך. רק כך ההשוואה הוגנת.

דוגמה מהשטח:

• שכירות: 6,000 ₪ לחודש
• משכנתא: 11,400 ₪ לחודש
• הפרש: 5,400 ₪ לחודש

👉 אם תשקיעו את 5,400 ₪ אלה מדי חודש (לדוגמה, ב-S&P 500 בתשואה של 7% לשנה), בתוך 10 שנים יהיו לכם בחשבון כ-930,000 ₪! זו הסיבה שבגללה שכירות יכולה להיות משתלמת יותר בטווח הארוך.

איך המחשבון מחשב את כדאיות המגורים?

כדי לקבוע את המנצח, אנו מדמים שני תרחישי חיים מקבילים:

תרחיש א’: מגורים בשכירות + השקעה

1. הון ראשוני: כסף שהייתם נותנים כהון עצמי (לדוגמה, 400,000 ₪), מושקע מיד בתחילת הדרך.
2. תזרים מזומנים חודשי: אתם משלמים שכר דירה, שעולה מדי שנה בהתאם לאינפלציה.
3. השקעת ההפרש: מכיוון שהשכירות זולה יותר מהמשכנתא, אתם שולחים את ההפרש מדי חודש לתיק השקעות.
4. התוצאה: העושר שלכם מורכב מתיק השקעות נזיל (מניות, אגרות חוב, קרנות סל).

תרחיש ב’: משכנתא + בעלות על נכס

1. הון ראשוני: המשאבים העצמיים (25% מהמחיר) נעלמים כהון עצמי לבנק.
2. תזרים מזומנים חודשי: אתם משלמים את החזר המשכנתא + דמי שירותים + תחזוקת נכס.
3. החזר קרן: עם כל תשלום, החוב שלכם לבנק יורד.
4. עליית מחיר: ערך הדירה שלכם עולה עם הזמן.
5. התוצאה: העושר שלכם מורכב מערך הנכס פחות החוב הנותר.

דוגמה לדגם: דירת 3 חדרים בראשון לציון (10 שנים)

נתונים: דירה בשווי 2,000,000 ₪ לעומת שכירות של 6,000 ₪ לחודש.

⚪ תוצאה עבור שכירות

• סה”כ שולם על שכירות: ~980,000 ₪
• שווי תיק השקעות: ~1,410,000 ₪ (הון עצמי שהושבח + הפרש שהושקע)
• שווי נקי: 1,410,000 ₪ 💰

🏠 תוצאה עבור משכנתא

• סה”כ שולם לבנק ועל עמלות: ~1,560,000 ₪
• שווי הנכס לאחר 10 שנים: 2,960,000 ₪
• יתרת חוב לבנק: -1,320,000 ₪
• שווי נקי (לאחר מכירה): 1,520,000 ₪ 🏡

🏆 פסק דין לאחר 10 שנים:

משכנתא מנצחת בכ-110,000 ₪. שימו לב: נקודת האיזון (Break-even point) במודל זה מתרחשת רק לאחר 7–8 שנים. אם הייתם עוברים דירה מוקדם יותר, שכירות הייתה משתלמת יותר.

מתי שכירות משתלמת?

✅ בחרו בשכירות אם:

• אתם מתכננים שהות קצרה: אתם רוצים לגור במיקום פחות מ-7 שנים.
• ריביות גבוהות: משכנתאות עם ריבית מעל 6–7% מייקרות מאוד את הבעלות.
• אתם יודעים להשקיע: אתם מסוגלים להשיג תשואה של 7–10% לשנה בשוקי המניות.
• אתם רוצים גמישות: אתם זקוקים ליכולת לשנות עבודה או עיר במהירות.
• מחירי הנדל”ן בשיא: קיים חשש לקיפאון או ירידה בשוק (לדוגמה, בועה).
• אין לכם הון עצמי מספיק: חסרים לכם 25-30% ממחיר הנכס (LTV).

מתי משכנתא משתלמת?

✅ בחרו במשכנתא אם:

• אתם מחפשים בית ל-15+ שנים: העלויות העסקה מתפוגגות עם הזמן.
• מחירי הנדל”ן עולים: אתם מצפים לעלייה במחירים במיקום (תל אביב, ערים מרכזיות).
• אתם רוצים “חיסכון כפוי”: משכנתא מאלצת אתכם לבנות הון מדי חודש, וזה עדיף עבור חלק מהאנשים על פני משמעת בהשקעות.
• אתם מנצלים מינוף פיננסי: ערך הדירה כולו מושבח, לא רק הכסף שהשקעתם.
• פסיכולוגיה היא המפתח עבורכם: לתחושת ה”בעלות על הנכס” יש ערך בלתי יסולא בפז עבורכם.

שאלות נפוצות (FAQ)

גורמים רכים: מה שהמספרים לא מספרים

המחשבון ייתן לכם תוצאה מתמטית, אך לא יתייחס לרגשות.

• בעד משכנתא: וודאות שאף אחד לא יפנה אתכם, אפשרות לשפץ לפי רצונכם, יציבות לילדים.
• בעד שכירות: חופש, ללא דאגות מתיקון דוד מים או גג, אפשרות לשנות מיקום בקלות.

התחילו לחשב עכשיו

לא יודעים איך להחליט? הזינו את הפרמטרים שלכם למחשבון למעלה. שנו את שיעור הריבית, את העלייה הצפויה במחירים או את גובה שכר הדירה וצפו כיצד הגרפים משתנים בזמן אמת. המספרים יראו לכם את הדרך. 🚀