Leje vs. Boliglån: Hvad betaler sig bedst? | Kalkulator

Leje & Investice

Værdistigning af opsparing (udbetaling) og månedlige overskud.

Boliglån

Står du over for en stor beslutning: Skal du tage et boliglån og købe din egen bolig, eller er det bedre at fortsætte med at leje? Mange danskere tror, at svaret er ligetil – „boliglån er spild af penge på renter, leje er penge smidt ud ad vinduet til udlejeren“. Den økonomiske virkelighed er dog langt mere kompleks.

Denne online leje- og boliglånskalkulator vil afsløre de reelle finansielle konsekvenser af begge muligheder. Vi regner med matematik og renters rente, ikke følelser og indtryk. Forbered dig på, at sammenligningsresultatet kan overraske dig.

Hvorfor er det vigtigt at sammenligne leje og boliglån?

Beslutningen mellem at bo til leje og købe en ejendom vil påvirke din personlige økonomi i årtier fremover. Det handler ikke kun om en simpel sammenligning af månedlig boliglånsydelse vs. husleje. Det er en kompleks finansiel strategi.

Hvad vores kalkulator tager højde for:

  • 💰 Renteomkostninger på boliglån – vidste du, at du over 30 år ofte betaler banken næsten lige så meget i renter, som ejendommen selv kostede?
  • 📈 Ejendommens værdistigning – historisk vækst i boligpriser i Danmark (typisk 3–5 % årligt).
  • 🏗️ Omkostninger ved ejerskab – ejendomsskat, forsikring, vedligeholdelse (ca. 0,5–1 % af ejendommens værdi årligt).
  • 💸 Købs- og salgsomkostninger – mæglerprovision, juridisk bistand, tinglysningsafgift.
  • ⚡ Alternativomkostninger (Opportunity cost) – hvad ville der ske, hvis du investerede dine egne midler (udbetalingen) i aktier eller ETF’er?
  • 💼 Renters rentes effekt (Compound effect) – hvordan en lille forskel i rente kan skabe millioner over 30 år.

💡 Nøglekoncept: Investering af differencen (Leje & Investér)

Dette er en faktor, som de fleste sammenligninger overser: Hvis huslejen er billigere end boliglånets ydelse, skal du investere den sparede difference. Kun sådan er sammenligningen fair.

Eksempel fra praksis:

  • Husleje: 8.000 DKK månedligt
  • Boliglån: 12.000 DKK månedligt
  • Difference: 4.000 DKK månedligt

👉 Hvis du investerer disse 4.000 DKK månedligt (f.eks. i S&P 500 med et afkast på 7 % p.a.), har du efter 10 år ca. 0,7 millioner DKK på din konto! Det er derfor, leje kan være mere rentabelt på lang sigt.

Hvordan beregner kalkulatoren fordelen ved at bo?

For at finde vinderen modellerer vi to parallelle livsscenarier:

Scenarie A: Bo til leje + Investering

  1. Startkapital: Penge, du ville have brugt til udbetalingen (f.eks. 300.000 DKK), investerer du straks.
  2. Månedligt cashflow: Du betaler husleje, som stiger årligt med inflationen.
  3. Investering af differencen: Fordi huslejen er billigere end boliglånet, sender du differencen til en investeringsportefølje hver måned.
  4. Resultat: Din formue består af en likvid portefølje (aktier, obligationer, ETF’er).

Scenarie B: Boliglån + Ejerskab af ejendom

  1. Startkapital: Egne midler (20 % af prisen) forsvinder som udbetaling til banken.
  2. Månedligt cashflow: Du betaler boliglånets ydelse + forbrugsomkostninger + vedligeholdelse af ejendommen.
  3. Afdrag på hovedstol: For hver ydelse reduceres din gæld til banken.
  4. Værdistigning: Værdien af din bolig stiger over tid.
  5. Resultat: Din formue består af ejendommens værdi minus den resterende gæld.

Modeleksempel: Bolig i Aarhus (10 år)

Opgave: Bolig til 3.000.000 DKK vs. husleje 8.000 DKK/måned.

⚪ Resultat for LEJE

  • Samlet betalt i husleje: ~1,2 mio. DKK
  • Værdi af investeringsportefølje: ~1,8 mio. DKK (værdistigning af udbetaling + investeret difference)
  • Nettoformue: 1,8 mio. DKK 💰

🏠 Resultat for BOLIGLÅN

  • Samlet betalt til bank og i omkostninger: ~2,3 mio. DKK
  • Ejendommens værdi efter 10 år: 4,4 mio. DKK
  • Resterende gæld til banken: -1,9 mio. DKK
  • Nettoformue (efter salg): 2,2 mio. DKK 🏡

🏆 Dom efter 10 år:

Boliglånet vinder med ca. 400.000 DKK. Bemærk: Break-even punktet i denne model indtræffer først efter 7–8 år. Hvis du flyttede ud tidligere, ville leje betale sig bedre.

Hvornår betaler leje sig?

✅ Vælg leje, hvis:

  • Du planlægger et kortvarigt ophold: Du ønsker at bo i området i mindre end 7 år.
  • Rentesatserne er høje: Boliglån med renter over 5–6 % gør ejerskab ekstremt dyrt.
  • Du kan investere: Du kan opnå et afkast på 7–10 % p.a. på aktiemarkederne.
  • Du ønsker fleksibilitet: Du har brug for mulighed for hurtigt at skifte job eller by.
  • Ejendomspriserne er på sit højeste: Der er risiko for stagnation eller fald i markedet (f.eks. en boble).
  • Du mangler udbetalingen: Du mangler 5-20 % af ejendommens pris (LTV).

Hvornår betaler boliglån sig?

✅ Vælg boliglån, hvis:

  • Du søger et hjem i 15+ år: Transaktionsomkostningerne fordeles over tid.
  • Ejendomspriserne stiger: Du forventer prisstigning i området (København, større byer).
  • Du ønsker en „tvungen opsparing“: Et boliglån tvinger dig til at opbygge formue hver måned, hvilket for nogle er bedre end disciplin med investering.
  • Du udnytter finansiel gearing: Hele boligens værdi stiger, ikke kun dine indsatte penge.
  • Psykologi er afgørende for dig: Følelsen af „at eje dit eget“ har uvurderlig værdi for dig.

Ofte stillede spørgsmål (FAQ)

📉 Er det bedre at vente på faldende ejendomspriser?

At time markedet er risikabelt. Historisk set gælder det: "Den bedste tid at købe en ejendom var for 20 år siden." Hvis du venter på et fald, risikerer du, at priserne i mellemtiden stiger, eller at rentesatserne øges. Hvis du planlægger at bo i ejendommen i 15 år eller mere, spiller den aktuelle prisudsving ikke en afgørende rolle.

💰 Hvor meget skal jeg have sparet op til et boliglån (udbetaling)?

Standarden er 5-20 % af ejendommens købspris (LTV 80-95). Typisk skal du have 5% i udbetaling og så kan de resterende op til 15% dækkes af et banklån, mens de sidste 80% finansieres med realkredit. For unge førstegangskøbere (under 30 år) kan der være særlige muligheder, men regn altid med en højere rente på banklånet. Hav altid en reserve svarende til mindst 6 måneders udgifter udover udbetalingen!

📈 Er det realistisk at opnå et afkast på 7 % fra investeringer?

Ja, det er det historiske gennemsnit for det amerikanske aktiemarked (S&P 500-indekset) efter inflation over de seneste 100 år. Det er ikke et garanteret afkast for hvert år (markederne svinger), men på en horisont på 10+ år er det et meget realistisk skøn for en diversificeret ETF-portefølje.

🤔 Hvorfor regner kalkulatoren med et salg af ejendommen til sidst?

For at vi kan sammenligne "æbler med æbler". Ved leje har du likvide penge (investeringer) til sidst. Ved boliglån har du "mursten". For at finde nettoformuen skal vi virtuelt sælge ejendommen, fratrække den resterende gæld og salgsomkostningerne. Kun sådan får du det endelige tal til sammenligning.

📊 Er 10 % vækst i ejendomspriserne bæredygtig?

Ikke på lang sigt. Selvom vi i Danmark har oplevet år med 15 % vækst, følger det langsigtede gennemsnit inflationen og lønvæksten (ca. 3–5 % årligt). Hvis du indtaster 10 % vækst over 30 år i kalkulatoren, vil du få astronomiske og urealistiske tal. Vær konservativ med dine estimater.

Bløde faktorer: Hvad tallene ikke fortæller

Kalkulatoren giver dig et matematisk resultat, men tager ikke højde for følelser.

  • Til fordel for boliglånet: Tryghed i at ingen kan smide dig ud, mulighed for at renovere som du ønsker, stabilitet for børn.
  • Til fordel for leje: Frihed, ingen bekymringer om reparation af kedel eller tag, mulighed for nemt at skifte lokation.

Start med at beregne nu

Er du i tvivl om, hvad du skal beslutte? Indtast dine parametre i kalkulatoren ovenfor. Ændr rentesatsen, den forventede prisstigning eller huslejen, og se hvordan graferne ændrer sig i realtid. Tallene vil vise dig vejen. 🚀