Hvad sammenligningen skal have ret i
Bolig er den ene økonomiske beslutning, hvor den intuitive regnestykke pålideligt er forkert, hvilket er det, sammenligningen mellem leje og realkredit findes for at rette op på. Her er, hvad der gør det svært at regne ud i hovedet.
Spørgsmålet, folk stiller, er “er det billigere at leje eller at købe?”, og det intuitive svar er at købe, fordi husleje er penge, du aldrig ser igen, mens afdrag på realkredit opbygger friværdi. Den ramme er forkert nok gange til, at det er værd at pille den fra hinanden.
Omkostningerne, intuitionen springer over
Renter er også penge, du aldrig ser igen. I de tidlige år af en realkredit er størstedelen af betalingen renter, ikke afdrag på hovedstolen, og hvor skævt det er, afhænger af renten. På et 30-årigt lån til 5 % er cirka tre fjerdedele af det første års betalinger renter; ved 3 % er det nærmere tre femtedele. Uanset hvad er den del lige så væk, som huslejen er.
Udbetalingen kunne have gjort noget andet. Det er det største led, folk udelader. Penge bundet i en ejendom er penge, der ikke er investeret andre steder, og det afkast, du gav afkald på, er en reel omkostning ved at købe, selvom det aldrig fremgår af en kontoudskrift. En sammenligning, der ignorerer alternativomkostningen, vil favorisere at købe hver gang, automatisk, uanset tallene.
Transaktionsomkostninger er forudbetalte og store. Advokatsalær, tinglysningsafgift, vurdering, mæglersalær og flytteomkostninger betales én gang, på vej ind og igen på vej ud. Spredt over tredive år er de støj; spredt over fire kan de overstige alt, du vandt. Det er derfor, det ærlige svar på spørgsmålet afhænger så stærkt af, hvor længe du bliver boende, og hvorfor korte horisonter favoriserer leje selv på dyre markeder.
Vedligeholdelse stopper ikke. Et tag, en fyrkedel og et sæt vinduer har alle en begrænset levetid, og ejeren betaler for dem. En almindelig tommelfingerregel er omkring 1 % af ejendommens værdi per år, gennemsnitligt over lang tid — bulet i praksis, nul i årevis og så pludselig ikke.
Renter og husleje bevæger sig begge. At binde en rente binder den for en periode, ikke for lånets levetid, og huslejer stiger over samme periode. En sammenligning kørt med nutidens tal for tredive år er et scenarie, ikke en prognose.
Sådan bruger du resultatet
Betragt outputtet som en balancehorisont frem for en dom: det fortæller dig nogenlunde, hvor længe du skal blive boende, for at købe skal komme foran leje under de forudsætninger, du indtastede. Hvis svaret er syv år, og du måske flytter om tre, har beregningen fortalt dig noget nyttigt, selvom den ikke fortalte dig, hvad du skal gøre.
Ændr ét input ad gangen, og se hvad der flytter sig. Hvis en sandsynlig ændring af renten eller vækstantagelsen vender svaret, er de to muligheder tætte nok på, at den økonomiske sag ikke er det, der bør afgøre det.
Intet, du indtaster, sendes nogen steder — beregningen kører på siden, og din løn, udbetaling og lånevilkår bliver i fanen.