Miete vs. Immobilienkauf: Was sich finanziell lohnt | Rechner

Sie stehen vor einer wichtigen Entscheidung: Eine Hypothek aufnehmen und eine eigene Wohnung kaufen, oder lieber in Miete bleiben? Die meisten Deutschen glauben, die Antwort sei klar – „eine Hypothek ist herausgeworfenes Geld für Zinsen, Miete ist herausgeworfenes Geld zum Vermieter“. Die wirtschaftliche Realität ist jedoch wesentlich komplexer.

Diese Online-Rechner für Miete und Hypothek wird Ihnen die tatsächlichen finanziellen Auswirkungen beider Varianten aufzeigen. Wir rechnen mit Mathematik und Zinseszins, nicht mit Emotionen und Eindrücken. Seien Sie darauf vorbereitet, dass das Ergebnis des Vergleichs Sie überraschen könnte.

Warum der Vergleich von Miete und Hypothek wichtig ist?

Die Entscheidung zwischen Wohnen zur Miete und dem Kauf einer Immobilie beeinflusst Ihre persönlichen Finanzen für Jahrzehnte. Es geht nicht nur um den einfachen Vergleich von monatlicher Hypothekenrate vs. Miete. Es ist eine komplexe Finanzstrategie.

Was unser Rechner berücksichtigt:

• 💰 Zinskosten der Hypothek – Wussten Sie, dass Sie über 30 Jahre oft fast so viel an Zinsen an die Bank zahlen, wie die Immobilie selbst gekostet hat?
• 📈 Wertzuwachs der Immobilie – Historischer Preisanstieg von Wohnungen in Deutschland (typischerweise 3–5 % pro Jahr).
• 🏗️ Kosten des Eigentums – Instandhaltungsrücklagen, Versicherungen, Steuern und Wartung (ca. 0,5–1 % des Immobilienwerts pro Jahr).
• 💸 Anfangs- und Endkosten – Maklerprovision, Rechtsdienstleistungen, Grundbuchkosten.
• ⚡ Opportunitätskosten – Was würde passieren, wenn Sie Ihr Eigenkapital (Anzahlung) in Aktien oder ETFs investieren würden?
• 💼 Die Macht des Zinseszinseffekts (Compound effect) – Wie ein kleiner Zinsunterschied über 30 Jahre Millionen ausmacht.

💡 Schlüsselkonzept: Investieren der Differenz (Rent & Invest)

Dies ist ein Faktor, den die meisten Vergleiche übersehen: Wenn die Miete günstiger ist als die Hypothekenrate, müssen Sie die gesparte Differenz investieren. Nur so ist der Vergleich fair.

Praxisbeispiel:

• Miete: 900 € monatlich
• Hypothek: 1400 € monatlich
• Differenz: 500 € monatlich

👉 Wenn Sie diese 500 € monatlich investieren (z.B. in den S&P 500 mit einer Rendite von 7 % p.a.), haben Sie nach 10 Jahren ~85.000 € auf dem Konto! Das ist der Grund, warum Mieten auf lange Sicht profitabler sein kann.

Wie der Rechner die Wirtschaftlichkeit des Wohnens berechnet?

Um den Gewinner zu ermitteln, modellieren wir zwei parallele Lebensszenarien:

Szenario A: Wohnen zur Miete + Investitionen

1. Startkapital: Das Geld, das Sie als Anzahlung leisten würden (z.B. 100.000 €), investieren Sie sofort zu Beginn.
2. Monatlicher Cashflow: Sie zahlen Miete, die jährlich um die Inflation steigt.
3. Investition der Differenz: Da die Miete günstiger ist als die Hypothek, überweisen Sie die Differenz jeden Monat in ein Anlageportfolio.
4. Ergebnis: Ihr Vermögen besteht aus einem liquiden Portfolio (Aktien, Anleihen, ETFs).

Szenario B: Hypothek + Immobilienbesitz

1. Startkapital: Ihr Eigenkapital (20 % des Preises) fließt als Anzahlung an die Bank.
2. Monatlicher Cashflow: Sie zahlen die Hypothekenrate + Nebenkosten + Instandhaltung der Immobilie.
3. Tilgung des Kapitals: Mit jeder Rate reduziert sich Ihre Schuld gegenüber der Bank.
4. Preisanstieg: Der Wert Ihrer Wohnung steigt im Laufe der Zeit.
5. Ergebnis: Ihr Vermögen besteht aus dem Wert der Immobilie abzüglich der verbleibenden Schulden.

Modellbeispiel: Eine Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt (10 Jahre)

Angaben: Wohnung für 500.000 € vs. Miete 800 €/Monat.

⚪ Ergebnis für MIETE

• Insgesamt gezahlte Miete: ~112.500 €
• Wert des Anlageportfolios: ~283.000 € (aufgewertetes Eigenkapital + investierte Differenz)
• Nettovermögen: 283.000 € 💰

🏠 Ergebnis für IMMOBILIENKAUF

• Insgesamt an Bank und Gebühren gezahlt: ~270.000 €
• Wert der Immobilie nach 10 Jahren: 740.000 €
• Verbleibende Schuld bei der Bank: -316.000 €
• Nettovermögen (nach Verkauf): 394.000 € 🏡

🏆 Fazit nach 10 Jahren:

Der Immobilienkauf gewinnt um ca. 111.000 €. Achtung: Der Break-Even-Point (Gewinnschwelle) in diesem Modell tritt erst nach 7–8 Jahren ein. Wenn Sie früher umziehen würden, wäre Mieten vorteilhafter.

Wann lohnt sich Mieten?

✅ Wählen Sie Miete, wenn:

• Sie einen kurzfristigen Aufenthalt planen: Sie möchten weniger als 7 Jahre an einem Ort wohnen.
• Die Zinsen hoch sind: Hypotheken mit Zinsen über 6–7 % verteuern den Immobilienbesitz extrem.
• Sie investieren können: Sie erzielen eine Wertsteigerung von 7–10 % p.a. an den Aktienmärkten.
• Sie Flexibilität wünschen: Sie möchten die Möglichkeit haben, schnell den Job oder die Stadt zu wechseln.
• Die Immobilienpreise auf ihrem Höhepunkt sind: Es droht eine Stagnation oder ein Rückgang des Marktes (z.B. eine Blase).
• Sie nicht genügend Eigenkapital haben: Ihnen fehlen 20 % des Immobilienpreises (LTV).

Wann lohnt sich ein Immobilienkauf?

✅ Wählen Sie Immobilienkauf, wenn:

• Sie ein Zuhause für 15+ Jahre suchen: Transaktionskosten verteilen sich über die Zeit.
• Die Immobilienpreise steigen: Sie erwarten einen Wertzuwachs in Ballungszentren oder attraktiven Städten.
• Sie ein „Zwangsparen“ wünschen: Eine Hypothek zwingt Sie, jeden Monat Vermögen aufzubauen, was für manche besser ist als Investitionsdisziplin.
• Sie den finanziellen Hebel nutzen: Der gesamte Wert der Wohnung wird aufgewertet, nicht nur Ihr eingesetztes Geld.
• Psychologie für Sie entscheidend ist: Das Gefühl, „in den eigenen vier Wänden zu sein“, hat für Sie einen unschätzbaren Wert.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)