Was der Vergleich richtig erfassen muss
Wohnen ist die eine finanzielle Entscheidung, bei der die intuitive Rechnung zuverlässig falsch liegt, und genau das soll der Miete-versus-Hypothek-Vergleich beheben. Hier ist, was ihn im Kopf schwer zu lösen macht.
Die Frage, die Menschen stellen, lautet „Ist es günstiger zu mieten oder zu kaufen?”, und die intuitive Antwort ist Kaufen, weil Miete Geld ist, das man nie wiedersieht, während Hypothekenzahlungen Eigenkapital aufbauen. Diese Betrachtung ist oft genug falsch, um sie auseinanderzunehmen.
Die Kosten, die die Intuition übersieht
Zinsen sind ebenfalls Geld, das man nie wiedersieht. In den frühen Jahren einer Hypothek ist der größte Teil der Zahlung Zinsen, nicht Tilgung, und wie schief dieses Verhältnis ausfällt, hängt vom Zinssatz ab. Bei einem 30-jährigen Darlehen mit 5 % sind grob drei Viertel der Zahlungen im ersten Jahr Zinsen; bei 3 % sind es eher drei Fünftel. So oder so ist dieser Anteil genauso weg wie die Miete.
Die Anzahlung hätte auch woanders arbeiten können. Das ist der Posten, den die meisten Menschen am häufigsten weglassen. Geld, das in einer Immobilie gebunden ist, ist Geld, das nicht anderswo investiert ist, und die entgangene Rendite ist ein echter Kostenpunkt des Kaufens, auch wenn er nie auf einem Kontoauszug erscheint. Ein Vergleich, der die Opportunitätskosten ignoriert, wird das Kaufen automatisch bevorzugen, egal wie die Zahlen aussehen.
Transaktionskosten fallen am Anfang und in großer Höhe an. Anwaltskosten, Grunderwerbsteuer, Wertgutachten, Maklerprovision und Umzugskosten fallen einmal an — beim Einzug und noch einmal beim Auszug. Über dreißig Jahre verteilt sind sie Rauschen; über vier Jahre können sie alles aufwiegen, was man gewonnen hat. Deshalb hängt die ehrliche Antwort auf diese Frage so stark davon ab, wie lange Sie bleiben, und deshalb sprechen kurze Zeiträume selbst in teuren Märkten fürs Mieten.
Instandhaltung hört nie auf. Ein Dach, eine Heizungsanlage und die Fenster haben alle eine begrenzte Lebensdauer, und der Eigentümer bezahlt sie. Eine verbreitete Faustregel liegt bei etwa 1 % des Immobilienwerts pro Jahr, über lange Zeit gemittelt — in der Praxis stoßweise, jahrelang nichts und dann auf einmal doch.
Zinssätze und Mieten bewegen sich beide. Ein Zinssatz festzuschreiben bindet ihn für eine Laufzeit, nicht für die gesamte Kreditdauer, und Mieten steigen über denselben Zeitraum. Ein mit den heutigen Zahlen über dreißig Jahre gerechneter Vergleich ist ein Szenario, keine Prognose.
Wie Sie das Ergebnis nutzen
Betrachten Sie die Ausgabe als Break-even-Zeitraum, nicht als Urteil: Sie zeigt Ihnen ungefähr, wie lange Sie bleiben müssten, damit sich Kaufen unter den von Ihnen eingegebenen Annahmen gegenüber Mieten auszahlt. Lautet die Antwort sieben Jahre und Sie könnten in drei umziehen, hat Ihnen die Berechnung etwas Nützliches gesagt, auch wenn sie Ihnen nicht gesagt hat, was Sie tun sollen.
Ändern Sie jeweils nur einen Wert und beobachten Sie, was sich bewegt. Kippt eine plausible Änderung des Zinssatzes oder der Wachstumsannahme das Ergebnis, liegen die beiden Optionen nah genug beieinander, dass der finanzielle Fall nicht das sein sollte, was die Entscheidung trifft.
Nichts, was Sie eingeben, wird übertragen — die Berechnung läuft in der Seite, und Ihr Gehalt, Ihre Anzahlung und Ihre Kreditkonditionen bleiben im Tab.