Calculadora: ¿Alquiler o Hipoteca? ¿Qué te conviene más?

Estás ante una decisión importante: ¿Contratar una hipoteca y comprar tu propia vivienda, o quedarte de alquiler? La mayoría de la gente cree que la respuesta es clara: “una hipoteca es tirar el dinero en intereses, y el alquiler es tirar el dinero por la ventana al propietario”. Sin embargo, la realidad económica es mucho más compleja.

Esta calculadora online de alquiler e hipoteca te revelará el impacto financiero real de ambas opciones. Nos basamos en las matemáticas y el interés compuesto, no en emociones ni impresiones. Prepárate, el resultado de la comparación podría sorprenderte.

¿Por qué es importante comparar alquiler e hipoteca?

La decisión entre vivir de alquiler o comprar una propiedad afectará tus finanzas personales durante décadas. No se trata solo de comparar la cuota mensual de la hipoteca frente al alquiler. Es una estrategia financiera compleja.

Lo que nuestra calculadora tiene en cuenta:

• 💰 Costes de intereses de la hipoteca – ¿Sabías que en 30 años a menudo pagarás al banco en intereses casi tanto como el coste de la propiedad en sí?
• 📈 Crecimiento del valor de la propiedad – el crecimiento histórico de los precios de la vivienda en España (generalmente 2-4% anual).
• 🏗️ Costes de propiedad – fondo de reparaciones, seguro, impuestos y mantenimiento (aprox. 0,5–1 % del valor de la propiedad anualmente).
• 💸 Gastos de entrada y salida – comisión de inmobiliaria, servicios legales, tasas de registro.
• ⚡ Coste de oportunidad (Opportunity cost) – ¿Qué pasaría si invirtieras tus propios recursos (aportación inicial) en acciones o ETFs?
• 💼 El poder del interés compuesto (Compound effect) – cómo una pequeña diferencia en el interés puede generar millones en 30 años.

💡 Concepto clave: Invertir la diferencia (Alquilar e Invertir)

Este es un factor que la mayoría de los comparadores ignora: Si el alquiler es más barato que la cuota de la hipoteca, debes invertir la diferencia ahorrada. Solo así la comparación es justa.

Ejemplo práctico:

• Alquiler: 700 € mensuales
• Hipoteca: 1.100 € mensuales
• Diferencia: 400 € mensuales

👉 Si inviertes estos 400 € mensuales (por ejemplo, en el S&P 500 con un rendimiento del 7% anual), ¡en 10 años tendrás en tu cuenta 70.000 €! Esta es la razón por la que el alquiler puede ser más rentable a largo plazo.

¿Cómo calcula la calculadora la rentabilidad de la vivienda?

Para determinar al ganador, modelamos dos escenarios de vida paralelos:

Escenario A: Alquiler + Inversiones

1. Capital inicial: El dinero que destinarías a la aportación inicial (por ejemplo, 40.000 €), lo inviertes desde el principio.
2. Flujo de caja mensual: Pagas el alquiler, que aumenta anualmente con la inflación.
3. Inversión de la diferencia: Dado que el alquiler es más barato que la hipoteca, cada mes destinas la diferencia a una cartera de inversiones.
4. Resultado: Tu patrimonio se compone de una cartera líquida (acciones, bonos, ETFs).

Escenario B: Hipoteca + Propiedad de la vivienda

1. Capital inicial: Tus propios recursos (20% del precio) desaparecen como aportación inicial al banco.
2. Flujo de caja mensual: Pagas la cuota de la hipoteca + gastos de servicios + mantenimiento de la propiedad.
3. Amortización del capital: Con cada pago, tu deuda con el banco disminuye.
4. Crecimiento del precio: El valor de tu vivienda aumenta con el tiempo.
5. Resultado: Tu patrimonio se compone del valor de la propiedad menos la deuda restante.

Ejemplo de modelo: Piso de 3 habitaciones en Madrid (10 años)

Datos: Piso por 200.000 € vs. alquiler 600 €/mes.

⚪ Resultado para ALQUILER

• Total pagado en alquiler: ~98.000 €
• Valor de la cartera de inversión: ~170.000 € (aportación inicial rentabilizada + diferencia invertida)
• Patrimonio neto: 170.000 € 💰

🏠 Resultado para HIPOTECA

• Total pagado al banco y en gastos: ~155.000 €
• Valor de la propiedad después de 10 años: 260.000 €
• Deuda pendiente con el banco: -130.000 €
• Patrimonio neto (tras la venta): 130.000 € 🏡

🏆 Veredicto después de 10 años:

Alquilar gana por unos 40.000 €. Atención: El punto de equilibrio (break-even) en este modelo se alcanza después de 7-8 años. Si te mudaras antes, alquilar sería más rentable.

¿Cuándo conviene alquilar?

✅ Elige alquilar si:

• Planeas una estancia corta: Quieres vivir en la zona menos de 7 años.
• Los tipos de interés son altos: Las hipotecas con intereses superiores al 4-5% encarecen enormemente la propiedad.
• Sabes invertir: Puedes lograr un rendimiento del 7-10% anual en los mercados bursátiles.
• Quieres flexibilidad: Necesitas la opción de cambiar rápidamente de trabajo o de ciudad.
• Los precios de la vivienda están en su punto álgido: Existe riesgo de estancamiento o caída del mercado (por ejemplo, una burbuja).
• No tienes aportación inicial: Te falta el 20% del precio de la propiedad (LTV).

¿Cuándo conviene hipotecarse?

✅ Elige hipotecarte si:

• Buscas un hogar para más de 15 años: Los costes de transacción se diluirán con el tiempo.
• Los precios de la vivienda están creciendo: Esperas un aumento de precios en la zona (grandes ciudades, capitales de provincia).
• Quieres un “ahorro forzoso”: La hipoteca te obliga a construir patrimonio cada mes, lo que para algunos es mejor que la disciplina de invertir.
• Utilizas el apalancamiento financiero: Se revaloriza el valor total de la vivienda, no solo tu dinero invertido.
• La psicología es clave para ti: La sensación de “estar en tu propia casa” tiene un valor incalculable para ti.

Preguntas frecuentes (FAQ)