Lo que la comparación tiene que acertar
La vivienda es la decisión financiera en la que la aritmética intuitiva se equivoca de forma más constante, que es justo lo que existe para arreglar la comparación entre alquiler e hipoteca. Esto es lo que hace difícil hacerlo de cabeza.
La pregunta que se hace la gente es “¿sale más barato alquilar o comprar?” y la respuesta intuitiva es comprar, porque el alquiler es dinero que no vuelves a ver mientras que las cuotas de la hipoteca generan patrimonio. Ese planteamiento se equivoca lo bastante a menudo como para merecer que lo desmontemos.
Los costes que la intuición se salta
Los intereses también son dinero que no vuelves a ver. En los primeros años de una hipoteca, la mayor parte de la cuota es interés, no principal, y lo desigual que sea depende del tipo. En un préstamo a 30 años al 5 %, aproximadamente tres cuartas partes de las cuotas del primer año son intereses; al 3 % es más cerca de tres quintas partes. En ambos casos esa parte se ha ido exactamente igual que el alquiler.
El depósito podría haber estado haciendo otra cosa. Este es el término más importante que la gente deja fuera. El dinero inmovilizado en una propiedad es dinero que no está invertido en otro sitio, y el rendimiento al que renuncias es un coste real de comprar aunque nunca aparezca en un extracto. Una comparación que ignora el coste de oportunidad favorecerá comprar siempre, automáticamente, sin importar las cifras.
Los costes de transacción se concentran al principio y son grandes. Honorarios legales, impuesto de transmisiones, tasación, comisión de la agencia y gastos de mudanza se pagan de una vez, al entrar y de nuevo al salir. Repartidos en treinta años son ruido; repartidos en cuatro, pueden superar todo lo que ganaste. Por eso la respuesta honesta a la pregunta depende tanto de cuánto tiempo te quedes, y por eso los horizontes cortos favorecen alquilar incluso en mercados caros.
El mantenimiento no se detiene. Un tejado, una caldera y un juego de ventanas tienen todos una vida útil finita, y quien es propietario paga por ellos. Una regla general habitual es alrededor de un 1 % del valor del inmueble al año, promediado a largo plazo — irregular en la práctica, cero durante años y luego no.
Los tipos y los alquileres se mueven ambos. Fijar un tipo lo fija por un plazo, no por la vida del préstamo, y los alquileres suben durante ese mismo período. Una comparación hecha con las cifras de hoy para treinta años es un escenario, no una previsión.
Cómo usar el resultado
Trata el resultado como un horizonte de equilibrio y no como un veredicto: te dice más o menos cuánto tiempo tendrías que quedarte para que comprar salga mejor que alquilar bajo los supuestos que introdujiste. Si la respuesta es siete años y podrías mudarte en tres, el cálculo te ha dicho algo útil aunque no te haya dicho qué hacer.
Cambia una variable cada vez y observa qué se mueve. Si un cambio plausible en el tipo de interés o en la hipótesis de crecimiento invierte la respuesta, las dos opciones están lo bastante cerca como para que el caso financiero no sea lo que decida.
Nada de lo que introduzcas se transmite a ningún sitio — el cálculo se ejecuta en la página, y tu salario, tu depósito y las condiciones del préstamo se quedan en la pestaña.