Kalkulaator: Üür vs. Hüpoteek – Kumb on kasulikum?

Kas seisad elutähtsa otsuse ees: Võtta hüpoteek ja osta oma korter või pigem jääda üürile? Enamik eestlasi usub, et vastus on selge – „hüpoteek on raisatud raha intressidele, üür on aknast välja visatud raha omanikule“. Majanduslik reaalsus on aga palju keerulisem.

See online üüri ja hüpoteegi kalkulaator paljastab teile mõlema variandi tegelikud finantsmõjud. Arvestame matemaatika ja liitintressidega, mitte emotsioonide ja muljetega. Olge valmis selleks, et võrdluse tulemus võib teid üllatada.

Miks on üüri ja hüpoteegi võrdlus oluline?

Otsus üürimise ja kinnisvara ostmise vahel mõjutab teie isiklikke finantse kümneid aastaid ette. See ei ole lihtsalt hüpoteegi igakuise makse vs. üüri võrdlus. See on kompleksne finantsstrateegia.

Mida meie kalkulaator arvestab:

• 💰 Hüpoteegi intressikulud – kas teadsid, et 30 aasta jooksul maksate pangale intresside eest sageli peaaegu sama palju, kui kinnisvara ise maksis?
• 📈 Kinnisvara väärtuse kasv – ajalooline korterihindade kasv Eestis (tavaliselt 3–5 % aastas).
• 🏗️ Omandiga seotud kulud – remondifond, kindlustus, maksud ja hooldus (umbes 0,5–1 % kinnisvara väärtusest aastas).
• 💸 Alg- ja lõpptasud – maakleri komisjon, juriidilised teenused, katastritasu.
• ⚡ Kaotatud võimaluste kulu (Opportunity cost) – mis juhtuks, kui investeeriksite oma vahendid (sissemakse) aktsiatesse või ETF-idesse?
• 💼 Liitintressi jõud (Compound effect) – kuidas väike intressivahe teeb 30 aasta jooksul miljoneid.

💡 Põhikontseptsioon: Erinevuse investeerimine (Rent & Invest)

See on tegur, mida enamik võrdlejaid ignoreerib: Kui üür on odavam kui hüpoteegi kuumakse, peate säästetud vahe investeerima. Ainult nii on võrdlus aus.

Näide praktikast:

• Üür: 880 EUR kuus
• Hüpoteek: 1370 EUR kuus
• Erinevus: 490 EUR kuus

👉 Kui investeerite neid 490 EUR kuus (nt S&P 500-sse tootlusega 7% aastas), on teil 10 aasta pärast kontol 84 000 EUR! See on põhjus, miks üürimine võib pikas perspektiivis olla tulusam.

Kuidas kalkulaator eluaseme tasuvust arvutab?

Võitja määramiseks modelleerime kahte paralleelset elustsenaariumi:

Stsenaarium A: Üürile elamine + Investeeringud

1. Algkapital: Raha, mille paneksite sissemakseks (nt 48 000 EUR), investeeritakse kohe alguses.
2. Igakuine rahavoog: Maksate üüri, mis kasvab igal aastal inflatsiooni võrra.
3. Erinevuse investeerimine: Kuna üür on odavam kui hüpoteek, panete vahe iga kuu investeerimisportfelli.
4. Tulemus: Teie rikkuse moodustab likviidne portfell (aktsiad, võlakirjad, ETF-id).

Stsenaarium B: Hüpoteek + Kinnisvara omamine

1. Algkapital: Oma vahendid (20% hinnast) kaovad panga sissemaksena.
2. Igakuine rahavoog: Maksate hüpoteegi kuumakset + teenustasusid + kinnisvara hooldustasusid.
3. Põhiosa tagasimaksmine: Iga maksega väheneb teie võlg panga ees.
4. Hinna kasv: Teie korteri väärtus kasvab ajas.
5. Tulemus: Teie rikkuse moodustab kinnisvara väärtus miinus järelejäänud võlg.

Näidisjuhtum: 3-toaline korter Tallinnas (10 aastat)

Ülesanne: Korter hinnaga 240 000 EUR vs. üür 720 EUR/kuus.

⚪ Tulemus ÜÜRIMISEKS

• Üürile kokku makstud: ~118 000 EUR
• Investeerimisportfelli väärtus: ~169 200 EUR (kasvav sissemakse + investeeritud vahe)
• Netoväärtus: 169 200 EUR 💰

🏠 Tulemus HÜPOTEEGIGA

• Pangale ja tasudele kokku makstud: ~187 200 EUR
• Kinnisvara väärtus 10 aasta pärast: 355 200 EUR
• Järelejäänud võlg pangale: -158 400 EUR
• Netoväärtus (pärast müüki): 182 400 EUR 🏡

🏆 Otsus pärast 10 aastat:

Hüpoteek võidab umbes 13 200 EUR. Tähelepanu: Tasuvuspunkt selles mudelis saabub alles 7–8 aasta pärast. Kui koliksite varem, tasub end ära üürimine.

Millal tasub üürimine?

✅ Vali üürimine, kui:

• Plaanid lühiajalist viibimist: Tahad elada antud asukohas vähem kui 7 aastat.
• Intressimäärad on kõrged: Hüpoteegid intressiga üle 6–7 % muudavad omamise äärmiselt kulukaks.
• Oskad investeerida: Suudad saavutada 7–10 % aastase tootluse aktsiaturgudel.
• Soovid paindlikkust: Vajad võimalust kiiresti töökohta või linna vahetada.
• Kinnisvarahinnad on tipus: On oht turu stagnatsiooniks või languseks (nt mull).
• Sul puudub sissemakse: Sul pole olemas 20% kinnisvara hinnast (LTV).

Millal tasub hüpoteek?

✅ Vali hüpoteek, kui:

• Otsid kodu 15+ aastaks: Tehingukulud lahustuvad ajas.
• Kinnisvarahinnad kasvavad: Eeldad hindade kasvu asukohas (Tallinn, maakonnakeskused).
• Soovid „sunnitud säästmist“: Hüpoteek sunnib sind iga kuu vara kasvatama, mis on mõne jaoks parem kui investeerimisdistsipliin.
• Kasutad finantsvõimendust: Kasvab kogu korteri väärtus, mitte ainult sinu sissemakstud raha.
• Psühholoogia on sinu jaoks võtmetähtsusega: Tunne „oma kodus olemisest“ on sinu jaoks hindamatu väärtusega.

Korduma kippuvad küsimused (KKK)

Pehmed tegurid: Mida numbrid ei ütle

Kalkulaator annab teile matemaatilise tulemuse, kuid ei arvesta emotsioone.

• Hüpoteegi kasuks räägib: Kindlus, et keegi teid välja ei tõsta, võimalus remontida vastavalt oma soovile, stabiilsus lastele.
• Üüri kasuks räägib: Vabadus, muretu katla või katuse remondiga, võimalus hõlpsalt asukohta vahetada.

Alusta arvutamist kohe

Ei tea, kuidas otsustada? Sisestage oma parameetrid ülalolevasse kalkulaatorisse. Muutke intressimäära, oodatavat hindade kasvu või üüri suurust ja jälgige, kuidas graafikud reaalajas muutuvad. Numbrid näitavad teed. 🚀