Mida võrdlus peab õigesti tabama
Eluase on ainuke finantsotsus, kus intuitiivne peaarvutus on usaldusväärselt vale, ja just seda üüri versus hüpoteegi võrdlus parandab. Vaatame, mis teeb selle peas arvutamise raskeks.
Küsimus, mida inimesed esitavad, on “kas üürida või osta on odavam?” ja intuitiivne vastus on ostmine, sest üür on raha, mida te enam kunagi ei näe, samas kui hüpoteegimaksed kasvatavad omakapitali. See raamistik on piisavalt sageli vale, et seda lahti harutada.
Kulud, mida intuitsioon vahele jätab
Ka intress on raha, mida te enam kunagi ei näe. Hüpoteegi varastel aastatel on suurem osa maksest intress, mitte põhiosa, ja kui viltune see suhe on, sõltub intressimäärast. 30-aastase laenu puhul 5% juures on umbes kolmveerand esimese aasta maksetest intress; 3% juures on see lähemal kolmele viiendikule. Kummalgi juhul on see osa täpselt sama kadunud kui üür.
Sissemakse oleks võinud teha midagi muud. See on suurim tegur, mida inimesed vahele jätavad. Kinnisvarasse lukustatud raha on raha, mida pole mujale investeeritud, ja tootlus, millest loobusite, on ostmise reaalne kulu, isegi kui see kunagi väljavõttele ei ilmu. Võrdlus, mis eirab alternatiivkulu, eelistab ostmist iga kord, automaatselt, olenemata numbritest.
Tehingukulud on ette makstud ja suured. Advokaadi tasud, riigilõiv, hindamine, maakleri vahendustasu ja kolimiskulud makstakse üks kord, sisenemisel ja uuesti väljumisel. Kolmekümne aasta peale jaotatuna on need müra; nelja aasta peale jaotatuna võivad need ületada kõik selle, mille te võitsite. Seepärast sõltub aus vastus küsimusele nii tugevalt sellest, kui kauaks te jääte, ja seepärast eelistavad lühikesed ajahorisondid üürimist isegi kallites turgudes.
Hooldus ei peatu. Katusel, boileril ja akendel on kõigil piiratud eluiga ja omanik maksab nende eest. Levinud rusikareegel on umbes 1% kinnisvara väärtusest aastas, pika aja peale keskmistatuna — praktikas ebaühtlane, aastaid null ja siis mitte.
Intressimäärad ja üürid mõlemad liiguvad. Määra fikseerimine fikseerib selle tähtajaks, mitte laenu kogu eluajaks, ja üürid tõusevad samal perioodil. Tänaste numbritega kolmekümneks aastaks tehtud võrdlus on stsenaarium, mitte prognoos.
Kuidas tulemust kasutada
Käsitlege väljundit kui tasakaalupunkti ajahorisonti, mitte otsust: see ütleb umbes, kui kaua peaksite jääma, et ostmine üürimisest kasumlikumaks osutuks teie sisestatud eelduste juures. Kui vastus on seitse aastat ja te võiksite kolme aasta pärast kolida, on arvutus teile öelnud midagi kasulikku, isegi kui see ei öelnud, mida teha.
Muutke korraga üht sisendit ja jälgige, mis liigub. Kui usutav muudatus intressimääras või kasvueelduses vastust ümber pöörab, on need kaks valikut piisavalt lähedal, et finantsargument ei peaks olema see, mis otsustab.
Midagi, mida sisestate, ei edastata kuhugi — arvutus toimub lehe sees ja teie palk, sissemakse ja laenutingimused jäävad vahelehele.