Asuntolaina vai vuokra? Laskuri vertaa kumpi kannattaa.

Vuokra & Investice

Säästöjen (käsirahan) ja kuukausittaisten ylijäämien arvonnousu.

Asuntolaina

Oletko elämäsi päätöksen edessä: Ottaako asuntolaina ja ostaa oma asunto, vai pysyä mieluummin vuokralla? Monet suomalaiset uskovat, että vastaus on selkeä – „asuntolaina on hukkaan heitettyä rahaa korkoihin, vuokra on hukkaan heitettyä rahaa vuokranantajalle“. Taloudellinen todellisuus on kuitenkin paljon monimutkaisempi.

Tämä online vuokra- ja asuntolainalaskuri paljastaa sinulle molempien vaihtoehtojen todelliset taloudelliset vaikutukset. Laskettaessa käytetään matematiikkaa ja korkoa korolle -ilmiötä, ei tunteita ja mielikuvia. Valmistaudu siihen, että vertailun tulos saattaa yllättää sinut.

Miksi vuokran ja asuntolainan vertailu on tärkeää?

Päätös vuokra-asumisen ja kiinteistön oston välillä vaikuttaa henkilökohtaiseen talouteesi kymmeniksi vuosiksi eteenpäin. Kyse ei ole vain asuntolainan kuukausierän vs. vuokran yksinkertaisesta vertailusta. Kyse on kokonaisvaltaisesta rahoitusstrategiasta.

Mitä laskurimme ottaa huomioon:

  • 💰 Asuntolainan korkokulut – Tiesitkö, että 30 vuoden aikana maksat pankille korkoja usein lähes yhtä paljon kuin itse kiinteistö maksoi?
  • 📈 Kiinteistön arvon kasvu – Asuntojen hintojen historiallinen kasvu Suomessa (yleensä 3–5 % vuodessa).
  • 🏗️ Omistamisen kulut – Hoitovastike, vakuutukset, verot ja ylläpito (n. 0,5–1 % kiinteistön arvosta vuosittain).
  • 💸 Aloitus- ja lopetusmaksut – Kiinteistövälityspalkkiot, lakipalvelut, pankkimaksut.
  • ⚡ Menetetyn tilaisuuden kustannukset (Opportunity cost) – Mitä tapahtuisi, jos sijoittaisit omat varasi (käsirahan) osakkeisiin tai ETF:iin?
  • 💼 Korkoa korolle -ilmiön voima (Compound effect) – Miten pieni ero korossa voi tuottaa miljoonia 30 vuoden aikana.

💡 Avainkäsite: Erotuksen sijoittaminen (Rent & Invest)

Tämä on tekijä, jonka useimmat vertailutyökalut jättävät huomiotta: Jos vuokra on edullisempi kuin asuntolainan kuukausierä, säästetty ero on sijoitettava. Vain siten vertailu on reilu.

Esimerkki käytännöstä:

  • Vuokra: 880 € kuukaudessa
  • Asuntolaina: 1370 € kuukaudessa
  • Ero: 490 € kuukaudessa

👉 Jos sijoitat nämä 490 € kuukaudessa (esim. S&P 500 -indeksiin 7 %:n vuotuisella tuotolla), 10 vuoden kuluttua tililläsi on 84 000 €! Tämä on syy, miksi vuokraaminen voi olla pitkällä aikavälillä kannattavampaa.

Miten laskuri laskee asumisen edullisuuden?

Abyimme voittajan selvittämiseksi, mallinnamme kaksi rinnakkaista elämänskenaariota:

Skenaario A: Vuokra-asuminen + Sijoitukset

  1. Alkupääoma: Rahat, jotka antaisit käsirahaksi (esim. 48 000 €), sijoitat heti alussa.
  2. Kuukausittainen kassavirta: Maksat vuokraa, joka kasvaa vuosittain inflaation mukaisesti.
  3. Erotuksen sijoittaminen: Koska vuokra on edullisempi kuin asuntolaina, lähetät erotuksen joka kuukausi sijoitussalkkuun.
  4. Tulos: Varakkuutesi muodostuu likvidistä portfoliosta (osakkeet, joukkovelkakirjat, ETF:t).

Skenaario B: Asuntolaina + Kiinteistön omistaminen

  1. Alkupääoma: Omat varat (20 % hinnasta) katoavat käsirahana pankille.
  2. Kuukausittainen kassavirta: Maksat asuntolainan erän + palvelumaksut + kiinteistön ylläpidon.
  3. Pääoman lyhennys: Jokaisella erällä velkasi pankkia kohtaan pienenee.
  4. Hinnan nousu: Asuntosi arvo kasvaa ajan myötä.
  5. Tulos: Varakkuutesi muodostuu kiinteistön arvosta miinus jäljellä oleva velka.

Esimerkki: Kolmion asunto Tampereella (10 vuotta)

Asetukset: Asunto hintaan 240 000 € vs. vuokra 720 €/kuukausi.

⚪ Tulos VUOKRAAMISELLE

  • Vuokriin maksettu yhteensä: ~118 000 €
  • Sijoitussalkun arvo: ~169 200 € (arvonnoussut käsiraha + sijoitettu erotus)
  • Nettovarallisuus: 169 200 € 💰

🏠 Tulos ASUNTOLAINALLE

  • Pankille ja kuluihin maksettu yhteensä: ~187 200 €
  • Kiinteistön arvo 10 vuoden kuluttua: 355 200 €
  • Jäljellä oleva velka pankille: -158 400 €
  • Nettovarallisuus (myynnin jälkeen): 182 400 € 🏡

🏆 Tuomio 10 vuoden jälkeen:

Asuntolaina voittaa noin 13 200 €:lla. Huomaa: Tässä mallissa nollakohta (break-even point) saavutetaan vasta 7–8 vuoden jälkeen. Jos muuttaisit aiemmin, vuokraaminen olisi kannattavampaa.

Milloin vuokraaminen kannattaa?

✅ Valitse vuokraaminen, jos:

  • Suunnittelet lyhytaikaista asumista: Haluat asua kyseisessä paikassa alle 7 vuotta.
  • Korot ovat korkealla: Yli 6–7 %:n korot tekevät omistamisesta erittäin kallista.
  • Osaat sijoittaa: Pystyt saavuttamaan 7–10 %:n vuotuisen tuoton osakemarkkinoilla.
  • Haluat joustavuutta: Tarvitset mahdollisuuden vaihtaa nopeasti työtä tai kaupunkia.
  • Kiinteistöjen hinnat ovat huipussaan: Markkinoiden pysähtyminen tai lasku (esim. kupla) uhkaa.
  • Sinulla ei ole käsirahaa: Sinulta puuttuu 20 % kiinteistön hinnasta (LTV).

Milloin asuntolaina kannattaa?

✅ Valitse asuntolaina, jos:

  • Etsit kotia yli 15 vuodeksi: Kaupankäyntikulut jakautuvat pidemmälle ajalle.
  • Kiinteistöjen hinnat nousevat: Odotat hintojen nousua alueella (Helsinki, suuremmat kaupungit).
  • Haluat „pakotettua säästämistä“: Asuntolaina pakottaa sinua rakentamaan varallisuutta joka kuukausi, mikä on joillekin parempi kuin sijoitusdisipliini.
  • Hyödynnät rahoitusvipua: Koko asunnon arvo arvonnousun sijaan vain oma sijoittamasi raha.
  • Psykologia on sinulle avainasemassa: Tunne „olla omassa kodissa“ on sinulle korvaamattoman arvokas.

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

📉 Onko parempi odottaa kiinteistöjen hintojen laskua?

Markkinoiden ajoittaminen on riskialtista. Historiallisesti pätee: "Paras aika ostaa kiinteistö oli 20 vuotta sitten." Jos odotat laskua, riskinä on, että hinnat nousevat sillä välin tai korot nousevat. Jos aiot asua kiinteistössä 15 vuotta tai pidempään, nykyisellä hinnanvaihtelulla ei ole ratkaisevaa merkitystä.

💰 Kuinka paljon minulla on oltava säästettynä asuntolainaa varten (käsiraha)?

Standardi on 20 % kiinteistön arvioidusta hinnasta (LTV 80). Tietyille hakijaryhmille tai ensiasunnon ostajille saattaa riittää myös 10 %, mutta silloin on varauduttava korkeampaan korkoon. Pidä aina vähintään 6 kuukauden elinkustannusten suuruinen puskuri käsirahan lisäksi!

📈 Onko 7 %:n tuotto sijoituksista realistinen?

Kyllä, se on Yhdysvaltain osakemarkkinoiden (S&P 500 -indeksi) historiallinen keskimäärä inflaatiokorjattuna viimeisen 100 vuoden ajalta. Se ei ole taattu tuotto joka vuodelle (markkinat vaihtelevat), mutta yli 10 vuoden aikajänteellä se on hyvin realistinen arvio hajautetulle ETF-salkulle.

🤔 Miksi laskuri laskee kiinteistön myynnin lopputilanteessa?

Jotta voimme reilusti vertailla "omenia omenoihin". Vuokra-asumisessa sinulla on lopussa likvidejä rahoja (sijoituksia). Asuntolainassa sinulla on "tiiliä". Saadaksemme selville nettovarallisuuden, meidän on myytävä kiinteistö virtuaalisesti, vähennettävä jäljellä oleva velka ja myyntikulut. Vain siten saadaan lopullinen vertailukelpoinen luku.

📊 Onko 10 %:n kiinteistöjen hintojen nousu kestävää?

Ei pitkällä aikavälillä. Vaikka olemme kokeneet Suomessa vuosia, jolloin nousu on ollut 15 %, pitkän aikavälin keskiarvo seuraa inflaatiota ja palkkojen nousua (noin 3–5 % vuodessa). Jos syötät laskuriin 10 %:n nousun 30 vuodelle, saat tähtitieteellisiä ja epärealistisia lukuja. Ole varovainen arvioinneissasi.

Pehmeät tekijät: Mitä numerot eivät kerro

Laskuri antaa sinulle matemaattisen tuloksen, mutta se ei huomioi tunteita.

  • Asuntolainan puolesta puhuu: Turvallisuus, ettei kukaan häätä sinua, mahdollisuus remontoida oman mielesi mukaan, vakaus lapsille.
  • Vuokraamisen puolesta puhuu: Vapaus, ei huolta kattilan tai katon korjauksista, mahdollisuus vaihtaa helposti sijaintia.

Aloita laskeminen heti

Etkö tiedä, miten päättää? Syötä omat parametrisi yllä olevaan laskuriin. Muuta korkoa, odotettua hintojen nousua tai vuokran määrää ja seuraa, miten graafit muuttuvat reaaliajassa. Numerot näyttävät sinulle tien. 🚀