Mitä vertailun täytyy saada oikein
Asuminen on se yksi taloudellinen päätös, jossa intuitiivinen laskutoimitus on luotettavasti väärässä, ja juuri sitä vuokra vastaan asuntolaina -vertailu on olemassa korjaamaan. Tässä on se, mikä tekee siitä vaikean laskea päässä.
Ihmiset kysyvät “onko halvempaa vuokrata vai ostaa?”, ja intuitiivinen vastaus on ostaminen, koska vuokra on rahaa, jota et koskaan näe uudelleen, kun taas asuntolainan maksut kartuttavat omaa pääomaa. Tämä kehys on väärässä riittävän usein, jotta se kannattaa purkaa.
Kustannukset, jotka intuitio ohittaa
Korko on myös rahaa, jota et koskaan näe uudelleen. Asuntolainan alkuvuosina suurin osa maksusta on korkoa, ei lyhennystä, ja se, kuinka vinoutunutta tämä on, riippuu korosta. 30 vuoden lainassa 5 %:n korolla noin kolme neljäsosaa ensimmäisen vuoden maksuista on korkoa; 3 %:lla se on lähempänä kolmea viidesosaa. Kummassakin tapauksessa tämä osuus on yhtä lailla mennyttä kuin vuokrakin.
Käsiraha olisi voinut tehdä jotain muuta. Tämä on suurin termi, jonka ihmiset jättävät pois. Kiinteistöön lukittu raha on rahaa, jota ei ole sijoitettu muualle, ja tuotto, josta luovuit, on todellinen ostamisen kustannus, vaikka se ei koskaan näy missään tiliotteessa. Vertailu, joka jättää huomiotta vaihtoehtoiskustannuksen, suosii ostamista aina, automaattisesti, riippumatta luvuista.
Transaktiokustannukset painottuvat alkuun ja ovat suuria. Lakimieskulut, varainsiirtovero, arviointi, välityspalkkio ja muuttokustannukset maksetaan kerran, sisään tullessa ja uudelleen ulos lähtiessä. Kolmenkymmenen vuoden matkalla ne ovat kohinaa; neljän vuoden matkalla ne voivat ylittää kaiken voitetun. Siksi rehellinen vastaus kysymykseen riippuu niin voimakkaasti siitä, kuinka kauan asut siellä, ja siksi lyhyet aikahorisontit suosivat vuokraamista jopa kalliilla markkinoilla.
Kunnossapito ei lopu koskaan. Katolla, lämmityskattilalla ja ikkunasetillä on kaikilla rajallinen käyttöikä, ja omistaja maksaa niistä. Yleinen nyrkkisääntö on noin 1 % kiinteistön arvosta vuodessa, pitkällä aikavälillä keskiarvoistettuna — käytännössä epätasaista, nollaa vuosia peräjälkeen ja sitten ei.
Korot ja vuokrat molemmat liikkuvat. Koron kiinnittäminen kiinnittää sen sopimuskaudeksi, ei koko lainan elinajaksi, ja vuokrat nousevat samalla ajanjaksolla. Tämän päivän luvuilla kolmellekymmenelle vuodelle ajettu vertailu on skenaario, ei ennuste.
Miten käyttää tulosta
Kohtele tulosta tasapainoajan horisonttina, ei tuomiona: se kertoo suunnilleen, kuinka kauan sinun täytyisi asua paikassa, jotta ostaminen menisi vuokraamisen ohi antamillasi oletuksilla. Jos vastaus on seitsemän vuotta ja saatat muuttaa kolmessa, laskelma on kertonut sinulle jotain hyödyllistä, vaikka se ei kertonut, mitä sinun pitäisi tehdä.
Muuta yhtä syötettä kerrallaan ja katso, mikä liikkuu. Jos uskottava muutos korkoon tai kasvuoletukseen kääntää vastauksen, kaksi vaihtoehtoa ovat riittävän lähellä toisiaan, jotta taloudellinen laskelma ei ole se, minkä pitäisi ratkaista asia.
Mitään syöttämääsi ei lähetetä minnekään — laskelma toimii sivulla, ja palkkasi, käsirahasi ja lainaehtosi pysyvät välilehdellä.