Calculateur: Loyer vs. Prêt immobilier - Lequel est plus rentable?

Vous êtes face à une décision de vie importante : Contracter un prêt immobilier pour acheter votre propre appartement, ou plutôt rester locataire ? La plupart des gens pensent que la réponse est évidente – « le prêt immobilier, c’est de l’argent jeté par la fenêtre pour les intérêts, la location, c’est de l’argent jeté par la fenêtre au propriétaire ». Cependant, la réalité économique est bien plus complexe.

Ce calculateur en ligne de loyer et de prêt immobilier vous révélera les véritables impacts financiers des deux options. Nous nous basons sur les mathématiques et les intérêts composés, et non sur les émotions et les impressions. Préparez-vous, le résultat de la comparaison pourrait vous surprendre.

Pourquoi comparer la location et le prêt immobilier est-il important ?

La décision entre la location et l’achat d’un bien immobilier affectera vos finances personnelles pendant des décennies. Il ne s’agit pas seulement d’une simple comparaison entre le remboursement mensuel du prêt immobilier et le loyer. Il s’agit d’une stratégie financière complexe.

Ce que notre calculateur prend en compte :

• 💰 Coûts des intérêts du prêt immobilier – saviez-vous qu’en 30 ans, vous paierez souvent à la banque presque autant en intérêts que le coût du bien lui-même ?
• 📈 Appréciation de la valeur du bien – croissance historique des prix immobiliers (généralement 3 à 5 % par an).
• 🏗️ Coûts de propriété – fonds de travaux, assurances, taxes et entretien (environ 0,5 à 1 % de la valeur du bien par an).
• 💸 Frais d’entrée et de sortie – commissions d’agence immobilière, services juridiques, frais de notaire.
• ⚡ Coût d’opportunité – ce qui se passerait si vous investissiez vos fonds propres (apport personnel) dans des actions ou des ETF ?
• 💼 Puissance des intérêts composés – comment une petite différence d’intérêt peut générer des millions sur 30 ans.

💡 Concept clé : Investir la différence (Louer & Investir)

C’est le facteur que la plupart des comparateurs négligent : Si la location est moins chère que le remboursement du prêt immobilier, vous devez investir la différence économisée. Ce n’est qu’ainsi que la comparaison est juste.

Exemple pratique :

• Loyer : 750 € par mois
• Prêt immobilier : 1 250 € par mois
• Différence : 500 € par mois

👉 Si vous investissez ces 500 € par mois (par exemple, dans le S&P 500 avec un rendement de 7 % par an), après 10 ans, vous aurez 90 000 € sur votre compte ! C’est pourquoi la location peut être plus rentable à long terme.

Comment le calculateur estime-t-il l’option la plus avantageuse ?

Pour déterminer le gagnant, nous modélisons deux scénarios de vie parallèles :

Scénario A : Location + Investissement

1. Capital initial : L’argent que vous auriez consacré à l’apport personnel (par exemple, 50 000 €) est investi dès le début.
2. Flux de trésorerie mensuel : Vous payez un loyer qui augmente chaque année avec l’inflation.
3. Investissement de la différence : Comme la location est moins chère que le prêt immobilier, vous versez la différence chaque mois dans un portefeuille d’investissement.
4. Résultat : Votre richesse est constituée d’un portefeuille liquide (actions, obligations, ETF).

Scénario B : Prêt immobilier + Propriété immobilière

1. Capital initial : Vos fonds propres (20 % du prix) sont versés à la banque comme apport personnel.
2. Flux de trésorerie mensuel : Vous payez les mensualités du prêt immobilier + les charges + l’entretien du bien.
3. Remboursement du capital : À chaque remboursement, votre dette envers la banque diminue.
4. Augmentation du prix : La valeur de votre appartement augmente au fil du temps.
5. Résultat : Votre richesse est constituée de la valeur du bien immobilier moins la dette restante.

Exemple type : Appartement 3 pièces à Lyon (10 ans)

Données : Appartement à 250 000 € vs. Loyer 750 €/mois.

⚪ Résultat pour la LOCATION

• Loyer total payé : ~100 000 €
• Valeur du portefeuille d’investissement : ~160 000 € (apport valorisé + différence investie)
• Patrimoine net : 160 000 € 💰

🏠 Résultat pour le PRÊT IMMOBILIER

• Total payé à la banque et en frais : ~190 000 €
• Valeur du bien immobilier après 10 ans : ~350 000 €
• Solde du prêt immobilier restant : -140 000 €
• Patrimoine net (après vente) : 200 000 € 🏡

🏆 Verdict après 10 ans :

Le prêt immobilier l’emporte d’environ 40 000 €. Attention : Le point d’équilibre dans ce modèle survient après 7 à 8 ans. Si vous déménagiez plus tôt, la location serait plus avantageuse.

Quand la location est-elle avantageuse ?

✅ Choisissez la location si :

• Vous prévoyez un séjour de courte durée : Vous souhaitez vivre dans la localité moins de 7 ans.
• Les taux d’intérêt sont élevés : Les prêts immobiliers avec un taux supérieur à 4-5 % rendent l’acquisition extrêmement coûteuse.
• Vous savez investir : Vous êtes capable d’obtenir un rendement de 7 à 10 % par an sur les marchés boursiers.
• Vous voulez de la flexibilité : Vous avez besoin de la possibilité de changer rapidement d’emploi ou de ville.
• Les prix immobiliers sont à leur apogée : Un risque de stagnation ou de baisse du marché existe (par exemple, une bulle immobilière).
• Vous n’avez pas d’apport personnel : Il vous manque 20 % du prix du bien (LTV).

Quand le prêt immobilier est-il avantageux ?

✅ Choisissez le prêt immobilier si :

• Vous recherchez un logement pour 15 ans et plus : Les frais de transaction sont amortis avec le temps.
• Les prix immobiliers augmentent : Vous vous attendez à une croissance des prix dans la localité (grandes villes).
• Vous voulez une « épargne forcée » : Le prêt immobilier vous contraint à bâtir un patrimoine chaque mois, ce qui est préférable pour certains à la discipline d’investissement.
• Vous utilisez l’effet de levier financier : La valeur totale de l’appartement est valorisée, et pas seulement votre apport.
• La psychologie est essentielle pour vous : Le sentiment d’être « chez soi » a une valeur inestimable pour vous.

Foire Aux Questions (FAQ)

Facteurs immatériels : Ce que les chiffres ne disent pas

Le calculateur vous donnera un résultat mathématique, mais il ne tiendra pas compte des émotions.

• En faveur du prêt immobilier : La certitude que personne ne vous expulsera, la possibilité de rénover à votre guise, la stabilité pour les enfants.
• En faveur de la location : La liberté, aucune inquiétude concernant les réparations de la chaudière ou du toit, la possibilité de changer facilement de localisation.

Commencez à calculer dès maintenant

Vous ne savez pas comment décider ? Saisissez vos paramètres dans le calculateur ci-dessus. Modifiez le taux d’intérêt, la croissance attendue des prix ou le montant du loyer et observez comment les graphiques changent en temps réel. Les chiffres vous montreront la voie. 🚀