Ce que la comparaison doit prendre en compte
Le logement est la décision financière où le calcul intuitif est systématiquement faux, ce que la comparaison location contre crédit immobilier existe pour corriger. Voici ce qui rend le calcul difficile à faire de tête.
La question que les gens se posent est « est-il plus économique de louer ou d’acheter ? » et la réponse intuitive est d’acheter, parce que le loyer est de l’argent qu’on ne revoit jamais alors que les mensualités de crédit construisent un patrimoine. Ce raisonnement est faux assez souvent pour mériter d’être décortiqué.
Les coûts que l’intuition oublie
Les intérêts sont eux aussi de l’argent qu’on ne revoit jamais. Dans les premières années d’un crédit, la majeure partie de la mensualité correspond à des intérêts, pas au capital, et le déséquilibre dépend du taux. Sur un prêt de 30 ans à 5 %, environ trois quarts des mensualités de la première année sont des intérêts ; à 3 %, c’est plutôt trois cinquièmes. Dans les deux cas, cette part est aussi définitivement perdue que le loyer.
L’apport aurait pu servir à autre chose. C’est le poste le plus souvent oublié. L’argent immobilisé dans un bien n’est pas investi ailleurs, et le rendement auquel on renonce est un coût réel de l’achat, même s’il n’apparaît jamais sur un relevé. Une comparaison qui ignore le coût d’opportunité favorisera l’achat à chaque fois, automatiquement, quels que soient les chiffres.
Les frais de transaction sont payés d’avance et lourds. Frais de notaire, droits de mutation, expertise, commission d’agence et frais de déménagement sont payés une fois à l’entrée et encore une fois à la sortie. Étalés sur trente ans, ils sont négligeables ; étalés sur quatre, ils peuvent dépasser tout ce qu’on a gagné. C’est pourquoi la réponse honnête à la question dépend autant de combien de temps vous restez, et pourquoi les horizons courts favorisent la location, même sur des marchés chers.
L’entretien ne s’arrête jamais. Un toit, une chaudière et des fenêtres ont tous une durée de vie limitée, et c’est le propriétaire qui paie. Une règle courante situe le coût à environ 1 % de la valeur du bien par an, en moyenne sur le long terme — irrégulier en pratique, nul pendant des années puis pas du tout.
Les taux et les loyers évoluent tous les deux. Fixer un taux le fixe pour une durée déterminée, pas pour toute la vie du prêt, et les loyers augmentent sur la même période. Une comparaison réalisée avec les chiffres d’aujourd’hui sur trente ans est un scénario, pas une prévision.
Comment utiliser le résultat
Considérez le résultat comme un horizon de rentabilité plutôt que comme un verdict : il indique approximativement combien de temps il faudrait rester pour que l’achat dépasse la location, selon les hypothèses que vous avez saisies. Si la réponse est sept ans et que vous pourriez déménager dans trois, le calcul vous a appris quelque chose d’utile même s’il ne vous a pas dit quoi faire.
Changez une seule variable à la fois et observez ce qui bouge. Si un changement plausible du taux d’intérêt ou de l’hypothèse de croissance inverse la réponse, les deux options sont suffisamment proches pour que l’aspect financier ne soit pas ce qui doit trancher.
Rien de ce que vous saisissez n’est transmis nulle part — le calcul s’exécute dans la page, et votre salaire, votre apport et les conditions du prêt restent dans l’onglet.