Kalkulator: Najam vs. Hipoteka - Što je isplativije?

Najam & Investice

Vrednovanje štednje (učešća) i mjesečnih viškova.

Hipoteka

Stojite pred životnom odlukom: Uzeti hipoteku i kupiti vlastiti stan, ili radije ostati u najmu? Većina Hrvata vjeruje da je odgovor jasan – „hipoteka su bačeni novci za kamate, najam su bačeni novci kroz prozor vlasniku“. Ekonomska stvarnost je, međutim, mnogo složenija.

Ovaj online kalkulator najma i hipoteke otkrit će vam stvarne financijske implikacije obje varijante. Računamo s matematikom i složenom kamatom, ne s emocijama i dojmovima. Pripremite se da vas rezultat usporedbe može iznenaditi.

Zašto je usporedba najma i hipoteke važna?

Odluka između života u najmu i kupnje nekretnine utjecat će na vaše osobne financije desetljećima unaprijed. Nije riječ samo o jednostavnoj usporedbi mjesečne rate hipoteke naspram najamnine. Radi se o složenoj financijskoj strategiji.

Što naš kalkulator uzima u obzir:

  • 💰 Troškovi kamata hipoteke – jeste li znali da za 30 godina banci na kamatama često platite gotovo onoliko koliko je stajala sama nekretnina?
  • 📈 Rast vrijednosti nekretnine – povijesni rast cijena stanova u Hrvatskoj (obično 3–5 % godišnje).
  • 🏗️ Troškovi vlasništva – pričuva za popravke, osiguranje, porezi i održavanje (cca 0,5–1 % vrijednosti nekretnine godišnje).
  • 💸 Ulazni i izlazni troškovi – provizija agenciji za nekretnine, pravne usluge, takse katastra.
  • ⚡ Troškovi propuštene prilike (Opportunity cost) – što bi se dogodilo kada biste vlastita sredstva (učešće) investirali u dionice ili ETF-ove?
  • 💼 Snaga složenih kamata (Compound effect) – kako mala razlika u kamatama stvara milijune za 30 godina.

💡 Ključni koncept: Ulaganje razlike (Rent & Invest)

Ovo je faktor koji većina usporednih alata zanemaruje: Ako je najam jeftiniji od rate hipoteke, ušteđenu razliku morate investirati. Samo tako je usporedba poštena.

Primjer iz prakse:

  • Najam: 880 EUR mjesečno
  • Hipoteka: 1370 EUR mjesečno
  • Razlika: 490 EUR mjesečno

👉 Ako ovih 490 EUR mjesečno investirate (npr. u S&P 500 s prinosom od 7 % godišnje), za 10 godina na računu imate 84.000 EUR! To je razlog zašto najam može biti dugoročno isplativiji.

Kako kalkulator izračunava isplativost stanovanja?

Kako bismo odredili pobjednika, modeliramo dva paralelna životna scenarija:

Scenarij A: Život u najmu + Ulaganje

  1. Početni kapital: Novac koji biste dali za učešće (npr. 48.000 EUR), odmah na početku investirate.
  2. Mjesečni novčani tok: Plaćate najamninu koja godišnje raste s inflacijom.
  3. Ulaganje razlike: Budući da je najam jeftiniji od hipoteke, razliku svaki mjesec šaljete u investicijski portfelj.
  4. Rezultat: Vaše bogatstvo čini likvidni portfelj (dionice, obveznice, ETF-ovi).

Scenarij B: Hipoteka + Vlasništvo nekretnine

  1. Početni kapital: Vlastita sredstva (20 % cijene) nestaju kao učešće banci.
  2. Mjesečni novčani tok: Plaćate ratu hipoteke + troškove režija + održavanje nekretnine.
  3. Otplata glavnice: Svakom ratom smanjuje se vaš dug banci.
  4. Rast cijene: Vrijednost vašeg stana s vremenom raste.
  5. Rezultat: Vaše bogatstvo čini vrijednost nekretnine minus preostali dug.

Modelni primjer: Stan 3-sobni u Zagrebu (10 godina)

Zadatak: Stan za 240.000 EUR vs. najam 720 EUR/mjesec.

⚪ Rezultat za NAJAM

  • Ukupno plaćeno za najam: ~118.000 EUR
  • Vrijednost investicijskog portfelja: ~169.200 EUR (vrednovano učešće + investirane razlike)
  • Neto imovina: 169.200 EUR 💰

🏠 Rezultat za HIPOTEKU

  • Ukupno plaćeno banci i naknadama: ~187.200 EUR
  • Vrijednost nekretnine nakon 10 godina: 355.200 EUR
  • Preostali dug banci: -158.400 EUR
  • Neto imovina (nakon prodaje): 182.400 EUR 🏡

🏆 Presuda nakon 10 godina:

Hipoteka pobjeđuje za cca 13.200 EUR. Napomena: Točka rentabilnosti (break-even point) u ovom modelu nastupa tek nakon 7–8 godina. Ako biste se ranije preselili, isplati se najam.

Kada se isplati najam?

✅ Odaberite najam, ako:

  • Planirate kratkoročni boravak: U toj lokaciji želite živjeti manje od 7 godina.
  • Kamatne stope su visoke: Hipoteke s kamatom iznad 6–7 % ekstremno poskupljuju vlasništvo.
  • Znate ulagati: Možete ostvariti prinos od 7–10 % godišnje na tržištima dionica.
  • Želite fleksibilnost: Potrebna vam je mogućnost brze promjene posla ili grada.
  • Cijene nekretnina su na vrhuncu: Prijeti stagnacija ili pad tržišta (npr. balon).
  • Nemate za učešće: Nedostaje vam 20 % cijene nekretnine (LTV).

Kada se isplati hipoteka?

✅ Odaberite hipoteku, ako:

  • Tražite dom za 15+ godina: Transakcijski troškovi se raspoređuju tijekom vremena.
  • Cijene nekretnina rastu: Očekujete rast cijena u lokaciji (Zagreb, veći gradovi).
  • Želite „prisilnu štednju“: Hipoteka vas tjera da svaki mjesec gradite imovinu, što je nekima bolje od discipline pri ulaganju.
  • Koristite financijsku polugu: Vrednuje se cijela vrijednost stana, a ne samo vaš uloženi novac.
  • Psihologija je za vas ključna: Osjećaj „biti u svom“ za vas ima neprocjenjivu vrijednost.

Često postavljana pitanja (FAQ)

📉 Je li bolje čekati pad cijena nekretnina?

Vremensko planiranje tržišta je rizično. Povijesno vrijedi: "Najbolje vrijeme za kupnju nekretnine bilo je prije 20 godina." Ako čekate pad, riskirate da cijene u međuvremenu porastu ili se povećaju kamatne stope. Ako planirate živjeti u nekretnini 15 i više godina, aktualna fluktuacija cijene ne igra značajnu ulogu.

💰 Koliko moram imati ušteđeno za hipoteku (učešće)?

Standard je 20 % od procijenjene vrijednosti nekretnine (LTV 80). Za mlade podnositelje zahtjeva (do 36 godina) može biti dovoljno i 10 %, ali računajte s višom kamatnom stopom. Uvijek si ostavite rezervu u iznosu od najmanje 6 mjesečnih troškova izvan učešća!

📈 Je li realno ostvariti prinos od 7 % od ulaganja?

Da, to je povijesni prosjek američkog tržišta dionica (indeks S&P 500) nakon inflacije za posljednjih 100 godina. Nije zajamčen prinos za svaku godinu (tržišta fluktuiraju), ali u horizontu od 10+ godina to je vrlo realna procjena za diverzificirani ETF portfelj.

🤔 Zašto kalkulator računa s prodajom nekretnine na kraju?

Kako bismo mogli pošteno usporediti "jabuke s jabukama". Kod najma na kraju imate likvidan novac (investicije). Kod hipoteke imate "cigle". Kako bismo saznali neto imovinu, moramo virtualno prodati nekretninu, odbiti preostali dug i troškove prodaje. Samo tako ćete dobiti konačan broj za usporedbu.

📊 Je li 10% rast cijena nekretnina održiv?

Dugoročno, ne. Iako smo u Hrvatskoj doživjeli godine s rastom od 15 %, dugoročni prosjek prati inflaciju i rast plaća (cca 3–5 % godišnje). Ako u kalkulator unesete 10 % rasta za 30 godina, dobit ćete astronomske i nerealne brojeve. Budite konzervativni u procjenama.

Mekani faktori: Što brojevi ne govore

Kalkulator će vam dati matematički rezultat, ali neće uzeti u obzir emocije.

  • U korist hipoteke ide: Sigurnost da vas nitko neće iseliti, mogućnost renovacije po vlastitom ukusu, stabilnost za djecu.
  • U korist najma ide: Sloboda, bez briga oko popravaka bojlera ili krova, mogućnost jednostavne promjene lokacije.

Počnite računati odmah

Ne znate kako se odlučiti? Unesite svoje parametre u kalkulator iznad. Promijenite kamatnu stopu, očekivani rast cijena ili visinu najamnine i pratite kako se grafovi mijenjaju u stvarnom vremenu. Brojevi će vam pokazati put. 🚀