Što usporedba mora dobro pogoditi
Stanovanje je jedina financijska odluka gdje je intuitivna aritmetika pouzdano pogrešna, a upravo to usporedba najma i hipoteke postoji da ispravi. Evo zašto je to teško izračunati u glavi.
Pitanje koje ljudi postavljaju je “je li jeftinije unajmiti ili kupiti?”, a intuitivan odgovor je kupnja, jer je najam novac koji nikad više ne vidite dok otplate hipoteke grade vlasnički udio. Taj okvir dovoljno je često pogrešan da ga vrijedi rastaviti.
Troškovi koje intuicija preskoči
Kamata je također novac koji nikad više ne vidite. U prvim godinama hipoteke većina otplate je kamata, ne glavnica, a koliko je to izraženo ovisi o kamatnoj stopi. Kod tridesetogodišnjeg kredita uz 5 %, otprilike tri četvrtine prvogodišnjih otplata su kamata; uz 3 % je bliže tri petine. U oba slučaja taj dio je jednako nepovratan kao i najam.
Predujam je mogao raditi nešto drugo. Ovo je najveća stavka koju ljudi izostavljaju. Novac zaključan u nekretnini nije novac uložen negdje drugdje, a prinos kojeg ste se odrekli stvaran je trošak kupnje, iako se nikad ne pojavi na izvodu. Usporedba koja zanemaruje oportunitetni trošak uvijek će, automatski, favorizirati kupnju, bez obzira na brojke.
Transakcijski troškovi dolaze unaprijed i veliki su. Pravni troškovi, porez na promet nekretnina, procjena vrijednosti, provizija agenta i troškovi selidbe plaćaju se jednom, na ulazu i ponovno na izlazu. Raspoređeni kroz trideset godina zanemarivi su; raspoređeni kroz četiri, mogu premašiti sve što ste dobili. Zato iskren odgovor na pitanje toliko ovisi o koliko dugo ostajete, i zato kratki horizonti favoriziraju najam čak i na skupim tržištima.
Održavanje se ne zaustavlja. Krov, bojler i prozori imaju konačan vijek trajanja, a plaća ih vlasnik. Uobičajeno pravilo palca je oko 1 % vrijednosti nekretnine godišnje, prosječno na duži rok — u praksi neravnomjerno, nula godinama, pa onda odjednom ne.
Kamatne stope i najmovi se mijenjaju. Fiksiranje stope fiksira je za razdoblje, ne za cijeli vijek kredita, a najmovi rastu u istom razdoblju. Usporedba izrađena na današnjim brojkama za trideset godina scenarij je, ne prognoza.
Kako koristiti rezultat
Tretirajte izlaz kao horizont izjednačenja, a ne presudu: on vam otprilike govori koliko dugo biste morali ostati da bi kupnja nadmašila najam prema pretpostavkama koje ste unijeli. Ako je odgovor sedam godina, a vi se možda selite za tri, izračun vam je rekao nešto korisno, iako vam nije rekao što učiniti.
Mijenjajte jedan unos odjednom i gledajte što se pomiče. Ako uvjerljiva promjena kamatne stope ili pretpostavke o rastu preokrene odgovor, dvije opcije su dovoljno blizu da financijski slučaj ne bi trebao biti ono što odlučuje.
Ništa što unesete se ne šalje nikamo — izračun se izvodi na stranici, a vaša plaća, predujam i uvjeti kredita ostaju u kartici.