Kalkulátor: Bérlés vagy Jelzálog – Melyik éri meg jobban?

Élete egyik nagy döntése előtt áll: Felvenni egy jelzáloghitelt és saját lakást venni, vagy inkább maradni bérleményben? A magyarok többsége úgy gondolja, a válasz egyértelmű – „a jelzálog kidobott pénz a kamatokra, a bérleti díj pedig kidobott pénz az ablakon a tulajdonosnak”. A gazdasági valóság azonban sokkal összetettebb.

Ez az online bérlés és jelzálog kalkulátor feltárja Ön előtt mindkét lehetőség valódi pénzügyi hatásait. A matematikával és a kamatos kamattal számolunk, nem érzelmekkel és benyomásokkal. Készüljön fel arra, hogy az összehasonlítás eredménye meglepheti Önt.

Miért fontos a bérlés és a jelzálog összehasonlítása?

A bérlés és az ingatlanvásárlás közötti döntés évtizedekre előre befolyásolja személyes pénzügyeit. Ez nem csupán a havi jelzálogtörlesztő és a bérleti díj egyszerű összehasonlítása. Ez egy komplex pénzügyi stratégia.

Amit kalkulátorunk figyelembe vesz:

• 💰 Jelzáloghitel kamatköltségei – tudta, hogy 30 év alatt gyakran majdnem annyit fizet a banknak kamatként, mint amennyibe maga az ingatlan került?
• 📈 Az ingatlan értékének növekedése – az ingatlanárak történelmi növekedése Magyarországon (általában évi 3–5 %).
• 🏗️ A tulajdonlás költségei – felújítási alap, biztosítás, adók és karbantartás (kb. az ingatlan értékének 0,5–1 %-a évente).
• 💸 Belépési és kilépési díjak – ingatlanközvetítői jutalék, jogi szolgáltatások, földhivatali díjak.
• ⚡ Elmulasztott lehetőség költsége (Opportunity cost) – mi történne, ha saját forrásait (önrészét) részvényekbe vagy ETF-ekbe fektetné?
• 💼 A kamatos kamat ereje (Compound effect) – hogyan hozhat milliókat egy kis kamatkülönbség 30 év alatt.

💡 Kulcsfontosságú koncepció: A különbség befektetése (Rent & Invest)

Ezt a tényezőt a legtöbb összehasonlító figyelmen kívül hagyja: Ha a bérleti díj olcsóbb, mint a jelzálogtörlesztés, a megtakarított különbséget be kell fektetnie. Csak így tisztességes az összehasonlítás.

Példa a gyakorlatból:

• Bérlés: 330 000 Ft havonta
• Jelzálog: 513 810 Ft havonta
• Különbség: 183 810 Ft havonta

👉 Ha ezt a 183 810 Ft-ot havonta befekteti (pl. S&P 500-ba, évi 7% hozammal), 10 év múlva 31,5 millió Ft lesz a számláján! Ez az oka annak, hogy a bérlés hosszú távon jövedelmezőbb lehet.

Hogyan számolja ki a kalkulátor a lakhatás előnyeit?

Hogy eldöntsük a győztest, két párhuzamos élethelyzetet modellezünk:

A forgatókönyv: Bérlés + Befektetés

1. Kezdőtőke: A pénz, amit önrészre adna (pl. 18 millió Ft), azonnal befektetésre kerül.
2. Havi cashflow: Bérleti díjat fizet, ami évente az inflációval nő.
3. A különbség befektetése: Mivel a bérlet olcsóbb, mint a jelzálog, a különbséget minden hónapban befektetési portfólióba irányítja.
4. Eredmény: Vagyona likvid portfólióból (részvények, kötvények, ETF-ek) áll.

B forgatókönyv: Jelzálog + Ingatlantulajdonlás

1. Kezdőtőke: A saját források (az ár 20%-a) önrészként eltűnnek a bankban.
2. Havi cashflow: Fizeti a jelzálog törlesztőrészletét + szolgáltatási díjakat + ingatlanfenntartási költségeket.
3. Tőketörlesztés: Minden törlesztőrészlettel csökken a bank felé fennálló tartozása.
4. Árnövekedés: Lakásának értéke idővel nő.
5. Eredmény: Vagyona az ingatlan értékéből mínusz a fennmaradó tartozásból áll.

Modellpélda: Egy 3+kk lakás Budapesten (10 év)

Feladat: Lakás 90 000 000 Ft-ért vs. bérleti díj 270 000 Ft/hó.

⚪ Eredmény BÉRLÉS esetén

• Összesen befizetett bérleti díj: ~44,25 millió Ft
• Befektetési portfólió értéke: ~63,45 millió Ft (értékelt önrész + befektetett különbség)
• Nettó vagyon: 63,45 millió Ft 💰

🏠 Eredmény JELZÁLOG esetén

• Összesen befizetve a banknak és díjakra: ~70,2 millió Ft
• Ingatlan értéke 10 év után: 133,2 millió Ft
• Fennmaradó tartozás a bank felé: -59,4 millió Ft
• Nettó vagyon (eladás után): 68,4 millió Ft 🏡

🏆 Ítélet 10 év után:

A jelzálog kb. 4 950 000 Ft-tal nyer. Megjegyzés: A breakeven pont (fordulópont) ebben a modellben csak 7–8 év után következik be. Ha korábban költözne, a bérlés jobban megéri.

Mikor éri meg a bérlés?

✅ Válassza a bérlést, ha:

• Rövid távú tartózkodást tervez: Kevesebb mint 7 évig szeretne az adott helyen élni.
• Magasak a kamatlábak: A 6–7% feletti kamatú jelzáloghitelek rendkívül megdrágítják a tulajdonlást.
• Tud befektetni: Évi 7–10% hozamot tud elérni a részvénypiacokon.
• Rugalmasságra vágyik: Gyorsan szeretne munkahelyet vagy várost változtatni.
• Az ingatlanárak a csúcson vannak: A piac stagnálásának vagy csökkenésének veszélye áll fenn (pl. buborék).
• Nincs önrésze: Hiányzik az ingatlan árának 20%-a (LTV).

Mikor éri meg a jelzálog?

✅ Válassza a jelzálogot, ha:

• Otthont keres 15+ évre: A tranzakciós költségek idővel feloldódnak.
• Az ingatlanárak nőnek: Az adott helyen (Budapest, megyeszékhelyek) áremelkedésre számít.
• „Kényszer-megtakarítást” szeretne: A jelzálog arra kényszeríti, hogy minden hónapban vagyont építsen, ami valakinek jobb, mint a befektetési fegyelem.
• Pénzügyi tőkeáttételt használ: Az egész lakás értéke gyarapszik, nem csak a befektetett pénze.
• A pszichológia kulcsfontosságú az Ön számára: A „saját” érzés felbecsülhetetlen értékű az Ön számára.

Gyakran Ismételt Kérdések (GYIK)

Lágy tényezők: Amit a számok nem mondanak el

A kalkulátor matematikai eredményt ad, de nem veszi figyelembe az érzelmeket.

• A jelzálog mellett szól: A biztonság, hogy senki sem teszi ki Önt, a saját ízlése szerinti felújítás lehetősége, stabilitás a gyerekek számára.
• A bérlés mellett szól: A szabadság, nincs gond a kazán vagy a tető javításával, könnyű helyváltoztatás lehetősége.

Kezdje el a számolást most

Nem tudja, hogyan döntsön? Adja meg paramétereit a fenti kalkulátorba. Változtassa meg a kamatlábat, a várható áremelkedést vagy a bérleti díj összegét, és figyelje, hogyan változnak a grafikonok valós időben. A számok megmutatják az utat. 🚀