Amit az összehasonlításnak helyesen kell kezelnie
A lakhatás az az egyetlen pénzügyi döntés, ahol az ösztönös számolás megbízhatóan téves, és pontosan ezt hivatott orvosolni a bérlés versus jelzáloghitel összehasonlító. Íme, mitől nehéz ezt fejben kiszámolni.
Az emberek azt kérdezik: „olcsóbb bérelni vagy venni?”, és az ösztönös válasz a vásárlás, mert a bérleti díj olyan pénz, amit soha többé nem lát, míg a törlesztőrészletek saját tőkét építenek. Ez a megközelítés elég gyakran téves ahhoz, hogy érdemes legyen alaposabban megvizsgálni.
A költségek, amiket az ösztön kihagy
A kamat is olyan pénz, amit soha többé nem lát. Egy jelzáloghitel korai éveiben a törlesztőrészlet nagy része kamat, nem tőketörlesztés, és hogy ez mennyire aránytalan, az a kamatlábtól függ. Egy 30 éves hitelnél 5%-on az első év törlesztéseinek nagyjából háromnegyede kamat; 3%-on ez inkább háromötödhöz közelít. Bármelyik esetben ez a rész pontosan úgy elveszett, mint a bérleti díj.
Az önerő máshol is dolgozhatott volna. Ez a leggyakrabban kihagyott tétel. Az ingatlanba zárt pénz olyan pénz, ami nincs máshol befektetve, és az elmaradt hozam a vásárlás valódi költsége, még akkor is, ha soha nem jelenik meg egyetlen kimutatáson sem. Egy olyan összehasonlítás, amely figyelmen kívül hagyja az alternatívaköltséget, automatikusan mindig a vásárlást fogja előnyben részesíteni, a számoktól függetlenül.
A tranzakciós költségek előre terhelődnek, és jelentősek. Ügyvédi díjak, vagyonátruházási illeték, értékbecslés, ügynöki jutalék és a költözés költségei egyszer merülnek fel — a bevásárláskor, majd újra a kiváláskor. Harminc évre elosztva ezek zaj; négy évre elosztva meghaladhatják mindazt, amit nyert. Ezért függ a kérdésre adott őszinte válasz ennyire attól, mennyi ideig marad, és ezért kedvez a rövid időtáv a bérlésnek még drága piacokon is.
A karbantartás nem áll le. A tetőnek, a kazánnak és az ablakoknak véges élettartamuk van, és ezekért a tulajdonos fizet. Egy gyakori ökölszabály az ingatlan értékének évi kb. 1%-a, hosszú távon átlagolva — a gyakorlatban egyenetlenül, évekig semmi, majd hirtelen sok.
A kamatlábak és a bérleti díjak is mozognak. Egy kamatláb rögzítése csak egy futamidőre rögzíti azt, nem a hitel teljes élettartamára, a bérleti díjak pedig ugyanezen időszak alatt emelkednek. Egy mai számokkal harminc évre futtatott összehasonlítás egy forgatókönyv, nem egy előrejelzés.
Hogyan használja az eredményt
Kezelje az eredményt megtérülési időhorizontként, ne végső ítéletként: nagyjából megmutatja, mennyi ideig kellene maradnia ahhoz, hogy a vásárlás a megadott feltételezések mellett a bérlés elé kerüljön. Ha a válasz hét év, és Ön esetleg három év múlva költözne, a számítás akkor is mondott valami hasznosat, még ha nem is árulta el, mit tegyen.
Egyszerre csak egy bemenetet változtasson, és figyelje, mi mozdul el. Ha a kamatláb vagy a növekedési feltételezés egy reális változtatása megfordítja a választ, a két lehetőség elég közel van egymáshoz ahhoz, hogy ne a pénzügyi számítás legyen az, ami eldönti a kérdést.
Semmi, amit megad, nem kerül elküldésre sehova — a számítás az oldalon fut, és a fizetése, önereje és hitelfeltételei a fülön belül maradnak.