Nuoma vs. Būsto Paskola: Ką Rinktis? Skaičiuoklė

Nuoma & Investice

Santaupų (pradinio įnašo) ir mėnesinių pertekliaus vertės augimas.

Hipoteka

Jūs stovite prieš gyvenimo sprendimą: imti hipoteką ir pirkti nuosavą butą, ar geriau likti nuomotis? Daugelis žmonių mano, kad atsakymas yra aiškus – „hipoteka yra išmesti pinigai už palūkanas, nuoma yra išmesti pinigai savininkui“. Tačiau ekonominė realybė yra daug sudėtingesnė.

Ši internetinė nuomos ir hipotekos skaičiuoklė atskleis tikrąsias finansines abiejų variantų pasekmes. Skaičiuojame remdamiesi matematika ir sudėtinėmis palūkanomis, o ne emocijomis ir įspūdžiais. Pasiruoškite, nes palyginimo rezultatas gali jus nustebinti.

Kodėl svarbu palyginti nuomą ir hipoteką?

Sprendimas tarp nuomos ir nekilnojamojo turto pirkimo paveiks jūsų asmeninius finansus dešimtmečiams į priekį. Tai ne tik paprastas mėnesio hipotekos įmokos palyginimas su nuomos mokesčiu. Tai yra kompleksinė finansinė strategija.

Ką mūsų skaičiuoklė atsižvelgia:

  • 💰 Hipotekos palūkanų išlaidos – ar žinojote, kad per 30 metų bankui už palūkanas dažnai sumokama beveik tiek pat, kiek kainavo pats nekilnojamasis turtas?
  • 📈 Nekilnojamojo turto vertės augimas – istorinis nekilnojamojo turto kainų augimas (paprastai 3–5 % per metus).
  • 🏗️ Nuosavybės išlaidos – remonto fondas, draudimas, mokesčiai ir priežiūra (apie 0,5–1 % nekilnojamojo turto vertės per metus).
  • 💸 Pradiniai ir baigiamieji mokesčiai – nekilnojamojo turto agentūros komisinis, teisinis aptarnavimas, registro mokesčiai.
  • ⚡ Prarastos galimybės išlaidos (Opportunity cost) – kas būtų, jei savo nuosavus išteklius (pradinį įnašą) investuotumėte į akcijas ar ETF?
  • 💼 Sudėtinių palūkanų galia (Compound effect) – kaip mažas palūkanų skirtumas po 30 metų gali virsti milijonais.

💡 Pagrindinė koncepcija: Skirtumo investavimas (Nuoma ir Investicija)

Tai yra veiksnys, kurį dauguma palyginimo įrankių ignoruoja: Jei nuoma yra pigesnė nei hipotekos įmoka, sutaupytą skirtumą turite investuoti. Tik taip palyginimas bus sąžiningas.

Praktinis pavyzdys:

  • Nuoma: 850 EUR per mėnesį
  • Hipoteka: 1300 EUR per mėnesį
  • Skirtumas: 450 EUR per mėnesį

👉 Jei šiuos 450 EUR per mėnesį investuojate (pvz., į S&P 500 su 7 % metine grąža), po 10 metų jūsų sąskaitoje bus 85 000 EUR! Štai kodėl nuoma ilgalaikėje perspektyvoje gali būti pelningesnė.

Kaip skaičiuoklė apskaičiuoja būsto apsimokėjimą?

Kad nustatytume nugalėtoją, modeliuojame du lygiagrečius gyvenimo scenarijus:

Scenarijus A: Nuoma + Investicijos

  1. Pradinis kapitalas: Pinigai, kuriuos skirtumėte pradiniam įnašui (pvz., 40 000 EUR), iškart investuojami.
  2. Mėnesio pinigų srautas: Mokate nuomą, kuri kasmet auga dėl infliacijos.
  3. Skirtumo investavimas: Kadangi nuoma yra pigesnė nei hipoteka, skirtumą kiekvieną mėnesį siunčiate į investicinį portfelį.
  4. Rezultatas: Jūsų turtą sudaro likvidus portfelis (akcijos, obligacijos, ETF).

Scenarijus B: Hipoteka + Nekilnojamojo turto nuosavybė

  1. Pradinis kapitalas: Nuosavi ištekliai (20 % kainos) tampa pradiniu įnašu bankui.
  2. Mėnesio pinigų srautas: Mokate hipotekos įmoką + komunalinius mokesčius + nekilnojamojo turto priežiūrą.
  3. Pagrindinės sumos grąžinimas: Kiekviena įmoka sumažina jūsų skolą bankui.
  4. Kainos augimas: Jūsų buto vertė laikui bėgant auga.
  5. Rezultatas: Jūsų turtą sudaro nekilnojamojo turto vertė minus likusi skola.

Pavyzdinis atvejis: 3 kambarių butas Vilniuje (10 metų)

Užduotis: Butas už 240 000 EUR vs. nuoma 720 EUR/mėnesį.

⚪ Rezultatas už NUOMĄ

  • Iš viso sumokėta už nuomą: ~118 000 EUR
  • Investicinio portfelio vertė: ~170 000 EUR (paaugęs pradinis įnašas + investuotas skirtumas)
  • Grynoji vertė: 170 000 EUR 💰

🏠 Rezultatas už HIPOTEKĄ

  • Iš viso sumokėta bankui ir mokesčių: ~187 000 EUR
  • Nekilnojamojo turto vertė po 10 metų: 355 000 EUR
  • Likusios skolos bankui: -158 000 EUR
  • Grynoji vertė (po pardavimo): 182 000 EUR 🏡

🏆 Verdiktas po 10 metų:

Hipoteka laimi maždaug 13 000 EUR. Dėmesio: Atsipirkimo taškas šiame modelyje pasiekiama tik po 7–8 metų. Jei persikeltumėte anksčiau, apsimokėtų nuoma.

Kada apsimoka nuoma?

✅ Pasirinkite nuomą, jei:

  • Planuojate trumpalaikį gyvenimą: Vietovėje norite gyventi mažiau nei 7 metus.
  • Palūkanų normos yra aukštos: Hipotekos su palūkanomis virš 6–7 % itin pabrangina nuosavybę.
  • Mokate investuoti: Galite pasiekti 7–10 % metinę grąžą akcijų rinkose.
  • Norite lankstumo: Jums reikia galimybės greitai pakeisti darbą ar miestą.
  • Nekilnojamojo turto kainos yra aukščiausios: Grėstų stagnacija ar rinkos nuosmukis (pvz., burbulas).
  • Neturite pradinio įnašo: Trūksta 20 % nekilnojamojo turto kainos (LTV).

Kada apsimoka hipoteka?

✅ Pasirinkite hipoteką, jei:

  • Ieškote namų 15+ metų: Sandorio išlaidos pasiskirstys per ilgą laiką.
  • Nekilnojamojo turto kainos auga: Tikitės kainų augimo vietovėje (Vilnius, kiti didieji miestai).
  • Norite „priverstinio taupymo“: Hipoteka verčia jus kiekvieną mėnesį kaupti turtą, o tai kai kam geriau nei investavimo disciplina.
  • Naudojatės finansiniu svertu: Vertinamas visas buto vertė, o ne tik jūsų įdėti pinigai.
  • Psichologija jums yra raktas: Jaustis „savo“ jums turi neįkainojamą vertę.

Dažnai užduodami klausimai (DUK)

📉 Ar geriau laukti nekilnojamojo turto kainų kritimo?

Rinkos laikas yra rizikingas. Istoriškai galioja taisyklė: „Geriausias laikas pirkti nekilnojamąjį turtą buvo prieš 20 metų.“ Jei laukiate kritimo, rizikuojate, kad kainos tuo tarpu pakils arba padidės palūkanų normos. Jei planuojate gyventi nekilnojamajame turte 15 ar daugiau metų, dabartinis kainos svyravimas neturi esminės reikšmės.

💰 Kiek turiu turėti santaupų hipotekai (pradiniam įnašui)?

Standartas yra 20 % nuo įvertintos nekilnojamojo turto kainos (LTV 80). Jauniems pareiškėjams (iki 36 metų) gali pakakti ir 10 %, tačiau tikėkitės aukštesnės palūkanų normos. Visada turėkite bent 6 mėnesių mėnesinių išlaidų rezervą, neskaitant pradinio įnašo!

📈 Ar realu pasiekti 7 % grąžą iš investicijų?

Taip, tai yra istorinis Amerikos akcijų rinkos (S&P 500 indekso) vidurkis, atsižvelgus į infliaciją, per pastaruosius 100 metų. Tai nėra garantuota grąža kiekvieniems metams (rinkos svyruoja), tačiau 10+ metų laikotarpiu tai yra labai realus įvertis diversifikuotam ETF portfeliui.

🤔 Kodėl skaičiuoklė skaičiuoja nekilnojamojo turto pardavimą pabaigoje?

Kad galėtume sąžiningai palyginti „obuolius su obuoliais“. Nuomos atveju pabaigoje turite likvidžius pinigus (investicijas). Hipotekos atveju turite „plytas“. Kad nustatytume grynąją vertę, turime virtualiai parduoti nekilnojamąjį turtą, atimti likusią skolą ir pardavimo išlaidas. Tik taip gausite galutinį palyginimo skaičių.

📊 Ar 10% nekilnojamojo turto kainų augimas yra tvarus?

Ilgalaikėje perspektyvoje – ne. Nors Lietuvoje yra buvę metų, kai augimas siekė 15 %, ilgalaikis vidurkis atspindi infliaciją ir darbo užmokesčio augimą (apie 3–5 % per metus). Jei į skaičiuoklę įvesite 10 % augimą 30 metų, gausite astronominius ir nerealius skaičius. Būkite konservatyvūs darydami vertinimus.

Minkštieji faktoriai: Ko skaičiai nepasako

Skaičiuoklė pateiks matematinį rezultatą, bet neatsižvelgs į emocijas.

  • Už hipoteką kalba: Užtikrintumas, kad niekas jūsų neiškeldins, galimybė rekonstruoti pagal save, stabilumas vaikams.
  • Už nuomą kalba: Laisvė, jokių rūpesčių dėl katilo ar stogo remonto, galimybė lengvai pakeisti vietovę.

Pradėkite skaičiuoti dabar

Nežinote, kaip apsispręsti? Įveskite savo parametrus į aukščiau esančią skaičiuoklę. Pakeiskite palūkanų normą, numatomą kainų augimą ar nuomos dydį ir stebėkite, kaip grafikai keičiasi realiu laiku. Skaičiai parodys jums kelią. 🚀