Ką palyginimas turi teisingai apskaičiuoti
Būstas yra vienintelis finansinis sprendimas, kuriame intuityvi aritmetika patikimai klaidinga, ir būtent tai nuomos ir hipotekos palyginimas egzistuoja ištaisyti. Štai kas apsunkina šį skaičiavimą galvoje.
Klausimas, kurį žmonės užduoda, yra „ar pigiau nuomotis, ar pirkti?”, o intuityvus atsakymas yra pirkti, nes nuoma yra pinigai, kurių niekada daugiau nematysite, o hipotekos įmokos kaupia nuosavybę. Toks požiūris klysta pakankamai dažnai, kad verta jį išnagrinėti.
Sąnaudos, kurias praleidžia intuicija
Palūkanos taip pat yra pinigai, kurių niekada daugiau nematysite. Ankstyvaisiais hipotekos metais dauguma įmokos yra palūkanos, ne pagrindinė suma, ir kiek tai disproporcinga, priklauso nuo palūkanų normos. Su 30 metų paskola už 5 %, maždaug trys ketvirtadaliai pirmųjų metų įmokų yra palūkanos; su 3 % tai artimiau trims penktadaliams. Bet kuriuo atveju ta dalis dingsta lygiai taip pat, kaip ir nuoma.
Depozitas galėjo daryti kažką kita. Tai yra didžiausia sąlyga, kurią žmonės praleidžia. Pinigai, užrakinti nekilnojamajame turte, yra pinigai, neinvestuoti kitur, ir grąža, kurios atsisakėte, yra reali pirkimo sąnaudos, net jei ji niekada nepasirodo jokioje išraše. Palyginimas, kuris ignoruoja alternatyviąsias sąnaudas, favorizuos pirkimą kaskart, automatiškai, nepriklausomai nuo skaičių.
Sandorio sąnaudos yra sutelktos priekyje ir didelės. Teisiniai mokesčiai, perleidimo mokestis, vertinimas, agento komisinis ir persikraustymo išlaidos apmokami vieną kartą, įsigyjant ir vėl parduodant. Paskirstytos per trisdešimt metų jos yra triukšmas; paskirstytos per ketverius metus, jos gali viršyti viską, ką laimėjote. Būtent todėl sąžiningas atsakymas į šį klausimą taip stipriai priklauso nuo to, kiek laiko liksite, ir kodėl trumpi horizontai favorizuoja nuomą net brangiose rinkose.
Priežiūra nesibaigia. Stogas, katilas ir langų komplektas turi ribotą tarnavimo laiką, ir už tai moka savininkas. Įprasta taisyklė – apie 1 % nekilnojamojo turto vertės per metus, vidutiniškai per ilgą laikotarpį — netolygiai praktikoje, keleri metai nieko, o paskui ne.
Normos ir nuomos abi juda. Fiksuota palūkanų norma fiksuojama tam tikram terminui, ne visai paskolos trukmei, o nuoma per tą patį laikotarpį kyla. Palyginimas, atliktas su šiandienos skaičiais trisdešimčiai metų, yra scenarijus, ne prognozė.
Kaip naudoti rezultatą
Vertinkite rezultatą kaip atsipirkimo horizontą, o ne nuosprendį: jis parodo, maždaug kiek laiko turėtumėte likti, kad pirkimas atsipirktų prieš nuomą pagal jūsų įvestas prielaidas. Jei atsakymas yra septyneri metai, o jūs galbūt persikelsite po trejų, skaičiavimas jums pasakė kažką naudingo, net jei jis nepasakė, ką daryti.
Keiskite po vieną įvestį iš karto ir stebėkite, kas pasikeičia. Jei tikėtinas palūkanų normos ar augimo prielaidos pokytis apverčia atsakymą, abu variantai yra pakankamai artimi, kad finansinis skaičiavimas neturėtų būti tas, kas priima sprendimą.
Niekas, ką įvedate, niekur nesiunčiama — skaičiavimas vyksta puslapyje, o jūsų alga, depozitas ir paskolos sąlygos lieka skirtuke.