Calculadora: Aluguel vs. Hipoteca - O que compensa mais?

Está perante uma decisão de vida: Contrair uma hipoteca e comprar o seu próprio apartamento, ou preferir ficar a alugar? A maioria das pessoas acredita que a resposta é clara – ‘a hipoteca é dinheiro jogado fora em juros, o aluguel é dinheiro jogado pela janela para o proprietário’. No entanto, a realidade económica é muito mais complexa.

Esta calculadora online de aluguel e hipoteca irá revelar os reais impactos financeiros de ambas as opções. Contamos com a matemática e os juros compostos, não com emoções e impressões. Prepare-se para que o resultado da comparação o possa surpreender.

Porque é importante comparar aluguel e hipoteca?

A decisão entre viver de aluguel e comprar um imóvel irá afetar as suas finanças pessoais por décadas. Não se trata apenas de uma simples comparação da prestação mensal da hipoteca versus o aluguel. É uma estratégia financeira complexa.

O que a nossa calculadora considera:

• 💰 Custos de juros da hipoteca – sabia que, em 30 anos, frequentemente se paga ao banco quase tanto em juros quanto o custo do próprio imóvel?
• 📈 Valorização do imóvel – valorização histórica dos preços dos apartamentos (geralmente 3–5% ao ano).
• 🏗️ Custos de propriedade – fundo de reserva, seguro, impostos e manutenção (cerca de 0,5–1% do valor do imóvel anualmente).
• 💸 Custos de entrada e saída – comissão imobiliária, serviços jurídicos, taxas de registo.
• ⚡ Custos de oportunidade – o que aconteceria se investisse os seus recursos próprios (entrada) em ações ou ETFs?
• 💼 Poder dos juros compostos – como uma pequena diferença na taxa de juro pode gerar milhões em 30 anos.

💡 Conceito Chave: Investir a diferença (Alugar & Investir)

Este é um fator que a maioria das comparações ignora: Se o aluguel for mais barato que a prestação da hipoteca, deve investir a diferença poupada. Só assim a comparação é justa.

Exemplo prático:

• Aluguel: 22 000 por mês
• Hipoteca: 34 254 por mês
• Diferença: 12 254 por mês

👉 Se investir estes 12 254 por mês (por exemplo, no S&P 500 com um retorno de 7% ao ano), em 10 anos terá na sua conta 2,1 milhões! Esta é a razão pela qual alugar pode ser mais lucrativo a longo prazo.

Como a calculadora determina a vantagem de morar?

Para determinar o vencedor, modelamos dois cenários de vida paralelos:

Cenário A: Viver de aluguel + Investimento

1. Capital inicial: O dinheiro que daria como entrada (por exemplo, 1,2 milhões) é investido logo no início.
2. Fluxo de caixa mensal: Paga o aluguel, que aumenta anualmente com a inflação.
3. Investimento da diferença: Como o aluguel é mais barato que a hipoteca, a diferença é enviada para uma carteira de investimentos todos os meses.
4. Resultado: A sua riqueza é constituída por um portfólio líquido (ações, obrigações, ETFs).

Cenário B: Hipoteca + Propriedade do imóvel

1. Capital inicial: Os recursos próprios (20% do preço) desaparecem como entrada para o banco.
2. Fluxo de caixa mensal: Paga a prestação da hipoteca + taxas de serviço + manutenção do imóvel.
3. Amortização do capital: Com cada prestação, a sua dívida para com o banco diminui.
4. Valorização: O valor do seu apartamento aumenta ao longo do tempo.
5. Resultado: A sua riqueza é constituída pelo valor do imóvel menos a dívida remanescente.

Exemplo Modelo: Apartamento T2 (10 anos)

Premissa: Apartamento por 6 000 000 vs. aluguel 18 000/mês.

⚪ Resultado para ALUGUEL

• Total pago em aluguel: ~2,95 milhões
• Valor do portfólio de investimento: ~4,23 milhões (entrada valorizada + diferença investida)
• Património líquido: 4,23 milhões 💰

🏠 Resultado para HIPOTECA

• Total pago ao banco e em taxas: ~4,68 milhões
• Valor do imóvel após 10 anos: 8,88 milhões
• Dívida remanescente ao banco: -3,96 milhões
• Património líquido (após venda): 4,56 milhões 🏡

🏆 Veredito após 10 anos:

A hipoteca vence por cerca de 330 000. Atenção: O ponto de equilíbrio (break-even point) neste modelo ocorre apenas após 7–8 anos. Se se mudasse antes, o aluguel compensaria mais.

Quando compensa alugar?

✅ Opte por alugar, se:

• Planeia uma estadia de curta duração: Pretende viver na localidade por menos de 7 anos.
• As taxas de juro são elevadas: Hipotecas com juros acima de 6–7% encarecem extremamente a propriedade.
• Sabe investir: Consegue obter um retorno de 7–10% ao ano nos mercados de ações.
• Deseja flexibilidade: Precisa da possibilidade de mudar rapidamente de emprego ou de cidade.
• Os preços dos imóveis estão no auge: Há risco de estagnação ou queda do mercado (ex: bolha imobiliária).
• Não tem o valor da entrada: Falta-lhe 20% do preço do imóvel (LTV).

Quando compensa uma hipoteca?

✅ Opte por uma hipoteca, se:

• Procura uma casa para 15+ anos: Os custos de transação diluem-se ao longo do tempo.
• Os preços dos imóveis estão a subir: Espera uma valorização na localidade (grandes cidades, capitais de distrito).
• Quer ‘poupança forçada’: A hipoteca obriga-o a construir património todos os meses, o que para alguns é melhor do que a disciplina de investir.
• Usa alavancagem financeira: O valor total do apartamento é valorizado, não apenas o dinheiro que investiu.
• A psicologia é fundamental para si: A sensação de ‘ter o seu próprio’ tem um valor inestimável para si.

Perguntas Frequentes (FAQ)

Fatores subjetivos: O que os números não dizem

A calculadora dar-lhe-á um resultado matemático, mas não considera as emoções.

• A favor da hipoteca: A certeza de que ninguém o irá desalojar, a possibilidade de fazer reformas ao seu gosto, estabilidade para os filhos.
• A favor do aluguel: Liberdade, sem preocupações com reparações da caldeira ou do telhado, a possibilidade de mudar facilmente de localidade.

Comece a calcular agora

Não sabe como decidir? Introduza os seus parâmetros na calculadora acima. Altere a taxa de juro, a valorização esperada dos preços ou o valor do aluguel e observe como os gráficos mudam em tempo real. Os números mostrar-lhe-ão o caminho. 🚀