O que a comparação tem de acertar
A moradia é a decisão financeira em que a aritmética intuitiva costuma estar errada, e é exatamente para corrigir isso que existe a comparação entre alugar e comprar. Veja o que a torna difícil de fazer de cabeça.
A pergunta que as pessoas fazem é “é mais barato alugar ou comprar?” e a resposta intuitiva é comprar, porque o aluguel é dinheiro que nunca mais se vê, enquanto as parcelas do financiamento constroem patrimônio. Esse enquadramento está errado com frequência suficiente para valer a pena desmontá-lo.
Os custos que a intuição ignora
Os juros também são dinheiro que nunca mais se vê. Nos primeiros anos de um financiamento imobiliário, a maior parte da parcela é juros, não amortização, e o quão desequilibrado isso é depende da taxa. Em um financiamento de 30 anos a 5%, cerca de três quartos das parcelas do primeiro ano são juros; a 3% fica mais perto de três quintos. De qualquer forma, essa parte desaparece tanto quanto o aluguel.
A entrada poderia estar fazendo outra coisa. Este é o maior termo que as pessoas deixam de fora. Dinheiro preso em um imóvel é dinheiro que não está investido em outro lugar, e o retorno do qual você abriu mão é um custo real de comprar, mesmo que nunca apareça em um extrato. Uma comparação que ignora o custo de oportunidade vai favorecer sempre a compra, automaticamente, independentemente dos números.
Os custos de transação são pesados e vêm no início. Honorários jurídicos, imposto de transmissão, avaliação, comissão do corretor e custos de mudança são pagos uma vez na entrada e novamente na saída. Diluídos ao longo de trinta anos são ruído; diluídos ao longo de quatro, podem superar tudo o que você ganhou. É por isso que a resposta honesta à pergunta depende tanto de quanto tempo você fica, e por que horizontes curtos favorecem o aluguel mesmo em mercados caros.
A manutenção não para. Um telhado, um aquecedor e um conjunto de janelas têm todos uma vida útil limitada, e é o proprietário quem paga por eles. Uma regra prática comum é cerca de 1% do valor do imóvel por ano, em média ao longo do tempo — irregular na prática, zero durante anos e depois não.
Os juros e os aluguéis mudam. Fixar uma taxa a trava por um prazo, não pela vida do financiamento, e os aluguéis sobem no mesmo período. Uma comparação feita com os números de hoje para trinta anos é um cenário, não uma previsão.
Como usar o resultado
Trate o resultado como um horizonte de equilíbrio e não como um veredicto: ele mostra aproximadamente quanto tempo você precisaria ficar para que comprar acabe compensando mais do que alugar, segundo as suposições que você informou. Se a resposta for sete anos e você puder se mudar dentro de três, o cálculo disse algo útil, mesmo que não tenha dito o que fazer.
Mude uma variável de cada vez e veja o que se altera. Se uma mudança plausível na taxa de juros ou na suposição de valorização inverte a resposta, as duas opções estão próximas o suficiente para que o aspecto financeiro não seja o que deve decidir.
Nada do que você digita é transmitido para lugar nenhum — o cálculo funciona na página, e seu salário, sua entrada e as condições do financiamento ficam na aba.