Hyra vs. Bolån: Vad är mest fördelaktigt? Kalkylator

Hyra & Investice

Tillväxt av sparande (kontantinsats) och månatliga överskott.

Bolån

Står du inför ett livsavgörande beslut: Ta ett bolån och köpa en egen bostad, eller hellre fortsätta hyra? Många svenskar tror att svaret är självklart – ‘bolån är bortkastade pengar på räntor, hyra är bortkastade pengar ut genom fönstret till hyresvärden’. Den ekonomiska verkligheten är dock betydligt mer komplex.

Denna online kalkylator för hyra och bolån kommer att avslöja de verkliga finansiella konsekvenserna av båda alternativen. Vi räknar med matematik och ränta på ränta-effekten, inte med känslor och intryck. Förbered dig på att resultatet av jämförelsen kan överraska dig.

Varför är jämförelsen mellan hyra och bolån viktig?

Beslutet mellan att bo i hyresrätt och att köpa en bostad kommer att påverka din privatekonomi i decennier framåt. Det handlar inte bara om en enkel jämförelse mellan månadskostnaden för ett bolån kontra hyra. Det handlar om en komplex finansiell strategi.

Vad vår kalkylator tar hänsyn till:

  • 💰 Räntekostnader för bolån – visste du att du över 30 år ofta betalar banken nästan lika mycket i ränta som fastigheten själv kostade?
  • 📈 Fastighetens värdetillväxt – historisk prisutveckling på bostäder i Sverige (vanligtvis 3–5 % årligen).
  • 🏗️ Kostnader för ägande – avgift till bostadsrättsförening (om BRF), försäkring, fastighetsavgift/skatt och underhåll (ca 0,5–1 % av fastighetens värde årligen).
  • 💸 Transaktionskostnader – mäklarprovision, juridiska tjänster, lagfartskostnader.
  • ⚡ Alternativkostnad (Opportunity cost) – vad skulle hända om du investerade dina egna medel (kontantinsatsen) i aktier eller ETF:er?
  • 💼 Ränta på ränta-effekten (Compound effect) – hur en liten skillnad i ränta kan göra miljoner över 30 år.

💡 Nyckelkoncept: Att investera skillnaden (Hyra & Investera)

Detta är en faktor som de flesta jämförelser missar: Om hyran är billigare än bolåneamorteringen, måste du investera den sparade skillnaden. Endast då blir jämförelsen rättvis.

Exempel från verkligheten:

  • Hyra: 10 000 SEK per månad
  • Bolån: 15 000 SEK per månad
  • Skillnad: 5 000 SEK per månad

👉 Om du investerar dessa 5 000 SEK varje månad (t.ex. i S&P 500 med en avkastning på 7 % p.a.), har du efter 10 år cirka 1 miljon SEK på kontot! Detta är anledningen till att hyra kan vara mer lönsamt på lång sikt.

Hur kalkylatorn beräknar boendets fördelaktighet?

För att avgöra vinnaren modellerar vi två parallella livsscenarier:

Scenario A: Bo i hyresrätt + Investera

  1. Initialt kapital: Pengarna du skulle ha använt till kontantinsatsen (t.ex. 600 000 SEK) investerar du direkt från start.
  2. Månatligt kassaflöde: Du betalar hyra, som årligen ökar med inflationen.
  3. Investering av skillnaden: Eftersom hyran är billigare än bolånet, skickar du varje månad skillnaden till en investeringsportfölj.
  4. Resultat: Din förmögenhet består av en likvid portfölj (aktier, obligationer, ETF:er).

Scenario B: Bolån + Äga fastighet

  1. Initialt kapital: Dina egna medel (15 % av priset) används som kontantinsats till banken.
  2. Månatligt kassaflöde: Du betalar bolåneamortering och ränta + driftskostnader + underhåll av fastigheten.
  3. Amortering av kapital: För varje betalning minskar din skuld till banken.
  4. Prisutveckling: Värdet på din bostad ökar över tid.
  5. Resultat: Din förmögenhet utgörs av fastighetens värde minus återstående skuld.

Exempel: Lägenhet i en större stad (10 år)

Antaganden: Bostad för 3 000 000 SEK vs. hyra 9 000 SEK/månad.

⚪ Resultat för HYRA

  • Totalt betalt i hyra: ~1,5 miljoner SEK
  • Värde på investeringsportföljen: ~2,1 miljoner SEK (värdeförhöjd kontantinsats + investerad skillnad)
  • Nettoförmögenhet: 2,1 miljoner SEK 💰

🏠 Resultat för BOLÅN

  • Totalt betalt till banken och i avgifter: ~2,3 miljoner SEK
  • Fastighetens värde efter 10 år: 4,4 miljoner SEK
  • Återstående skuld till banken: -2,0 miljoner SEK
  • Nettoförmögenhet (efter försäljning): 2,1 miljoner SEK 🏡

🏆 Utlåtande efter 10 år:

Bolån vinner med cirka 150 000 SEK. Observera: Break-even-punkten (brytpunkten) i denna modell inträffar först efter 7–8 år. Om du skulle flytta tidigare, lönar sig hyra.

När lönar sig hyra?

✅ Välj hyra, om:

  • Du planerar en kortare vistelse: Du vill bo på orten mindre än 7 år.
  • Räntorna är höga: Bolån med ränta över 4–5 % gör ägandet extremt dyrt.
  • Du är skicklig på att investera: Du kan uppnå en avkastning på 7–10 % p.a. på aktiemarknaden.
  • Du vill ha flexibilitet: Du behöver möjligheten att snabbt byta jobb eller stad.
  • Bostadspriserna är på topp: Det finns risk för stagnation eller marknadsnedgång (t.ex. en bubbla).
  • Du saknar kontantinsats: Du saknar 15 % av fastighetens pris (LTV).

När lönar sig bolån?

✅ Välj bolån, om:

  • Du söker ett hem för 15+ år: Transaktionskostnaderna sprids ut över tid.
  • Bostadspriserna stiger: Du förväntar dig prisökningar på orten (t.ex. storstäder).
  • Du vill ha “tvångssparande”: Ett bolån tvingar dig att bygga upp tillgångar varje månad, vilket för vissa är bättre än disciplinen att investera.
  • Du utnyttjar finansiell hävstång: Hela bostadens värde ökar i värde, inte bara dina insatta pengar.
  • Psykologi är avgörande för dig: Känslan av att “äga sitt eget” har ett ovärderligt värde för dig.

Vanliga frågor (FAQ)

📉 Är det bättre att vänta på att bostadspriserna sjunker?

Att tajma marknaden är riskabelt. Historiskt sett gäller: "Den bästa tiden att köpa en bostad var för 20 år sedan." Om du väntar på en nedgång riskerar du att priserna stiger under tiden eller att räntorna ökar. Om du planerar att bo i bostaden i 15 år eller mer, spelar den aktuella prisfluktuationen ingen avgörande roll.

💰 Hur mycket måste jag ha sparat till ett bolån (kontantinsats)?

Standarden är 15 % av det bedömda fastighetsvärdet (LTV 85). För unga sökande (under 36 år) kan det vara möjligt med vissa undantag, men räkna med en högre ränta. Ha alltid en buffert på minst 6 månaders utgifter utöver kontantinsatsen!

📈 Är det realistiskt att uppnå 7 % avkastning på investeringar?

Ja, detta är det historiska genomsnittet för den amerikanska aktiemarknaden (S&P 500-indexet) efter inflation under de senaste 100 åren. Det är ingen garanterad avkastning för varje år (marknaderna svänger), men över en horisont på 10+ år är det en mycket realistisk uppskattning för en diversifierad ETF-portfölj.

🤔 Varför beräknar kalkylatorn med försäljning av fastigheten i slutet?

För att vi ska kunna jämföra "äpplen med äpplen" på ett rättvist sätt. När du hyr har du likvida pengar (investeringar) i slutet. Med ett bolån har du "tegelstenar". För att fastställa nettoförmögenheten måste vi virtuellt sälja fastigheten, dra av den återstående skulden och försäljningskostnaderna. Endast då får du en slutgiltig siffra för jämförelsen.

📊 Är en 10-procentig bostadsprisökning hållbar?

Inte på lång sikt. Även om vi i Sverige har upplevt år med 15 % tillväxt, följer det långsiktiga genomsnittet inflationen och löneökningarna (cirka 3–5 % per år). Om du anger 10 % tillväxt i kalkylatorn under 30 år, kommer du att få astronomiska och orealistiska siffror. Var konservativ i dina uppskattningar.

Mjuka faktorer: Vad siffrorna inte säger

Kalkylatorn ger dig ett matematiskt resultat, men tar inte hänsyn till känslor.

  • För bolån talar: Tryggheten att ingen kan vräka dig, möjlighet att renovera som du vill, stabilitet för barnen.
  • För hyra talar: Frihet, inga bekymmer med reparationer av panna eller tak, möjlighet att enkelt byta ort.

Börja räkna nu

Vet du inte hur du ska bestämma dig? Ange dina parametrar i kalkylatorn ovan. Ändra räntesatsen, förväntad prisökning eller hyresnivån och se hur diagrammen ändras i realtid. Siffrorna visar dig vägen. 🚀