Vad jämförelsen måste få rätt
Boende är det ekonomiska beslut där den intuitiva aritmetiken pålitligt är fel, vilket är vad jämförelsen mellan hyra och bolån finns för att åtgärda. Här är vad som gör det svårt att räkna ut i huvudet.
Frågan folk ställer är “är det billigare att hyra eller att köpa?” och det intuitiva svaret är att köpa, eftersom hyra är pengar du aldrig ser igen medan bolånebetalningar bygger eget kapital. Den föreställningen är fel tillräckligt ofta för att vara värd att plocka isär.
Kostnaderna intuitionen hoppar över
Ränta är också pengar du aldrig ser igen. Under de tidiga åren av ett bolån är det mesta av betalningen ränta, inte amortering, och hur skevt det är beror på räntan. På ett 30-årigt lån med 5 % ränta är ungefär tre fjärdedelar av det första årets betalningar ränta; med 3 % är det närmare tre femtedelar. Oavsett vilket är den delen precis lika borta som hyran är.
Kontantinsatsen kunde ha gjort något annat. Det här är den största posten folk lämnar utanför. Pengar låsta i en fastighet är pengar som inte investeras någon annanstans, och avkastningen du gav upp är en verklig kostnad för att köpa även om den aldrig syns på ett kontoutdrag. En jämförelse som ignorerar alternativkostnaden kommer att gynna köp varje gång, automatiskt, oavsett siffrorna.
Transaktionskostnader är förskotterade och stora. Juristarvoden, lagfartsavgift, värdering, mäklararvode och flyttkostnader betalas en gång, på vägen in och igen på vägen ut. Utspridda över trettio år är de brus; utspridda över fyra kan de överstiga allt du vann. Det är därför det ärliga svaret på frågan beror så mycket på hur länge du bor kvar, och varför korta tidshorisonter gynnar hyra även på dyra marknader.
Underhåll slutar aldrig. Ett tak, en panna och en uppsättning fönster har alla begränsad livslängd, och ägaren betalar för dem. En vanlig tumregel är runt 1 % av fastighetsvärdet per år, i genomsnitt över lång tid — klumpigt i praktiken, noll i flera år och sedan inte.
Räntor och hyror rör sig båda. Att binda en ränta binder den för en period, inte för lånets hela livstid, och hyror stiger under samma period. En jämförelse körd med dagens siffror över trettio år är ett scenario, inte en prognos.
Hur du använder resultatet
Betrakta resultatet som en break-even-horisont snarare än en dom: det berättar ungefär hur länge du skulle behöva bo kvar för att köp ska komma ut före hyra under de antaganden du angav. Är svaret sju år och du kanske flyttar om tre har beräkningen berättat något användbart även om den inte berättade vad du ska göra.
Ändra en indata i taget och se vad som rör sig. Om en rimlig ändring av räntan eller tillväxtantagandet vänder svaret är de två alternativen så nära varandra att det ekonomiska fallet inte är det som borde avgöra det.
Inget du anger skickas någonstans — beräkningen körs i sidan, och din lön, kontantinsats och lånevillkor stannar kvar i fliken.