Какво трябва да улучи сравнението
Жилището е финансовото решение, при което интуитивната аритметика е надеждно грешна, и точно това сравнението наем срещу ипотека е създадено да поправи. Ето какво го прави трудно да се направи наум.
Въпросът, който хората задават, е „по-евтино ли е да наемам, или да купя?”, а интуитивният отговор е купуването, защото наемът е пари, които никога повече не виждате, докато вноските по ипотека изграждат собствен капитал. Тази рамка е грешна достатъчно често, за да си струва да бъде разгледана.
Разходите, които интуицията пропуска
Лихвата също е пари, които никога повече не виждате. В ранните години на ипотека по-голямата част от вноската е лихва, не главница, а колко изкривено е това зависи от лихвения процент. При 30-годишен заем при 5%, приблизително три четвърти от вноските през първата година са лихва; при 3% е по-близо до три пети. И в двата случая тази част е точно толкова изгубена, колкото и наемът.
Депозитът би могъл да прави нещо друго. Това е най-големият пропуснат член. Пари, заключени в имот, са пари, неинвестирани другаде, а доходността, от която сте се отказали, е реален разход за купуването, дори никога да не се появи на извлечение. Сравнение, което игнорира алтернативната цена, ще фаворизира купуването всеки път, автоматично, независимо от числата.
Транзакционните разходи са предварителни и големи. Правни такси, данък прехвърляне, оценка, комисиона на агент и разходи по преместване се плащат еднократно, при влизането и отново при излизането. Разпределени за трийсет години, те са шум; разпределени за четири, могат да надхвърлят всичко спечелено. Затова честният отговор на въпроса зависи толкова силно от колко дълго ще останете, и затова кратките хоризонти фаворизират наема дори на скъпи пазари.
Поддръжката не спира. Покрив, бойлер и комплект прозорци имат краен живот, и собственикът плаща за тях. Често правило е около 1% от стойността на имота на година, усреднено в дългосрочен план — на пристъпи в практиката, нула с години и после не.
Лихвите и наемите се движат. Фиксирането на лихвен процент го фиксира за срок, не за целия живот на заема, а наемите се покачват през същия период. Сравнение, направено при днешните числа за трийсет години, е сценарий, не прогноза.
Как да използвате резултата
Разглеждайте резултата като хоризонт на изравняване, а не като присъда: той ви казва приблизително колко дълго трябва да останете, за да се окаже купуването по-изгодно от наема при въведените от вас допускания. Ако отговорът е седем години, а вие може да се преместите след три, изчислението ви е казало нещо полезно, дори да не ви е казало какво да правите.
Променяйте по един параметър наведнъж и наблюдавайте какво се променя. Ако правдоподобна промяна в лихвения процент или в допускането за растеж обръща отговора, двете опции са достатъчно близки, за да не бъде финансовият аргумент това, което трябва да реши.
Нищо, което въвеждате, не се предава никъде — изчислението се извършва в страницата, а заплатата ви, депозитът и условията на заема остават в раздела.