この比較が正しく捉えなければならないこと
住宅は、直感的な計算が信頼できないほど間違ってしまう、数少ない金融上の決断です。だからこそ賃貸と住宅ローンの比較ツールが存在します。頭の中だけで計算するのがなぜ難しいのか、その理由を見ていきましょう。
人々が抱く問いは「賃貸と購入、どちらが安いのか」であり、直感的な答えは「購入」です。なぜなら家賃は二度と戻ってこないお金である一方、住宅ローンの支払いは資産を積み上げていくからです。この考え方は、じっくり検証する価値があるほど頻繁に間違っています。
直感が見落とすコスト
利息もまた、二度と戻ってこないお金です。 住宅ローンの初期の年数では、支払いの大部分は元本ではなく利息であり、その偏り具合は金利によって変わります。30年ローンで金利5%の場合、初年度の支払いのおよそ4分の3が利息です。3%であればおよそ5分の3です。いずれにせよ、その部分は家賃とまったく同じように戻ってきません。
頭金は他のことに使えたはずです。 これは人々が最も見落としがちな要素です。不動産に固定されたお金は他に投資されないお金であり、あきらめたリターンは購入の本当のコストでありながら、明細書のどこにも表れません。機会費用を無視した比較は、数字に関係なく毎回自動的に購入を有利にしてしまいます。
取引コストは前倒しで発生し、金額も大きくなります。 法律関係の手数料、譲渡税、鑑定費用、仲介手数料、引越し費用は、入居時と退去時にそれぞれ一度ずつ発生します。30年で分散すればノイズ程度ですが、4年で分散すれば得たものすべてを上回ることもあります。だからこそ、この問いへの誠実な答えはどれくらいの期間住み続けるかに大きく左右され、短い期間であれば高価な市場であっても賃貸のほうが有利になるのです。
維持費はなくなりません。 屋根、給湯設備、窓はどれも寿命があり、所有者がその費用を負担します。よく使われる目安は、長期的に平均して不動産価値のおよそ1%で、実際には年ごとにばらつきがあり、何年もゼロが続いた後で突然発生します。
金利も家賃も、どちらも変動します。 金利を固定できるのはある期間だけであり、ローンの全期間ではありません。そして家賃はその同じ期間の間に上昇していきます。今日の数字で30年分を計算した比較は、予測ではなくあくまで1つのシナリオです。
結果の使い方
この結果を絶対的な答えではなく、損益分岐点となる年数として捉えてください。今入力した前提条件のもとで、購入が賃貸を上回るまでにおおよそどれくらいの期間住み続ける必要があるかを教えてくれます。答えが7年で、3年で引っ越すかもしれないなら、この計算は何をすべきかは教えてくれなくても、有用な情報を教えてくれたことになります。
一度に1つの入力だけを変えて、何が動くかを見てください。金利や成長率の前提に対するもっともらしい変更が答えをひっくり返してしまうなら、2つの選択肢はそれほど僅差であり、決め手になるべきは金銭的な計算ではないということです。
入力した内容はどこにも送信されません。計算はページの中で完結し、あなたの給与、頭金、ローン条件はそのタブの中にとどまります。