Hva sammenligningen må få riktig
Bolig er den ene økonomiske avgjørelsen der den intuitive regningen pålitelig er feil, som er grunnen til at sammenligningen av leie mot boliglån finnes. Her er hva som gjør det vanskelig å gjøre i hodet.
Spørsmålet folk stiller, er «er det billigere å leie eller å kjøpe?», og det intuitive svaret er å kjøpe, fordi leie er penger du aldri ser igjen, mens boliglånsbetalinger bygger egenkapital. Den innrammingen er feil ofte nok til at det er verdt å ta den fra hverandre.
Kostnadene intuisjonen hopper over
Renter er også penger du aldri ser igjen. I de tidlige årene av et boliglån er det meste av betalingen renter, ikke avdrag, og hvor skjevt det er, avhenger av renten. På et 30-årig lån med 5 % rente er omtrent tre fjerdedeler av det første årets betalinger renter; med 3 % er det nærmere tre femtedeler. Uansett er den delen like borte som leie er.
Egenkapitalen kunne gjort noe annet. Dette er det største beløpet folk utelater. Penger låst i en bolig er penger som ikke er investert andre steder, og avkastningen du ga avkall på, er en reell kostnad ved å kjøpe, selv om den aldri dukker opp på en kontoutskrift. En sammenligning som ignorerer alternativkostnad, vil favorisere kjøp hver gang, automatisk, uavhengig av tallene.
Transaksjonskostnader kommer tidlig og er store. Advokatsalær, dokumentavgift, takst, meglerprovisjon og flyttekostnader betales én gang, på vei inn og igjen på vei ut. Spredt over tretti år er de støy; spredt over fire kan de overstige alt du tjente. Dette er grunnen til at det ærlige svaret på spørsmålet avhenger så tungt av hvor lenge du blir boende, og hvorfor korte tidshorisonter favoriserer leie selv i dyre markeder.
Vedlikehold stopper ikke. Et tak, en fyrkjele og et sett vinduer har alle begrenset levetid, og eieren betaler for dem. En vanlig tommelfingerregel er rundt 1 % av boligverdien per år, i gjennomsnitt over lang tid — ujevnt i praksis, null i årevis og så plutselig ikke.
Renter og leiepriser beveger seg begge. Å binde en rente binder den for en periode, ikke for lånets levetid, og leiene stiger over samme periode. En sammenligning kjørt med dagens tall for tretti år er et scenario, ikke en prognose.
Slik bruker du resultatet
Behandle resultatet som en balansehorisont fremfor en fasit: den forteller deg omtrent hvor lenge du måtte bli boende for at kjøp skulle komme bedre ut enn leie under forutsetningene du oppga. Er svaret sju år, og du kanskje flytter om tre, har utregningen fortalt deg noe nyttig selv om den ikke fortalte deg hva du skal gjøre.
Endre ett inndata om gangen, og se hva som beveger seg. Hvis en rimelig endring i renten eller vekstantagelsen snur svaret, er de to alternativene nære nok til at den økonomiske saken ikke er det som bør avgjøre det.
Ingenting du oppgir, overføres noe sted — utregningen kjører i siden, og lønnen, egenkapitalen og lånevilkårene dine blir værende i fanen.