Що порівняння має врахувати правильно
Житло — те одне фінансове рішення, де інтуїтивна арифметика стабільно помиляється, і саме для виправлення цього існує порівняння оренди та іпотеки. Ось що робить це складним для підрахунку в голові.
Люди запитують «дешевше орендувати чи купувати?», і інтуїтивна відповідь — купувати, бо оренда — це гроші, яких ви більше не побачите, тоді як іпотечні платежі створюють капітал. Ця логіка помиляється достатньо часто, щоб її варто було розібрати.
Витрати, які пропускає інтуїція
Відсотки — теж гроші, яких ви більше не побачите. У перші роки іпотеки більшість платежу — це відсотки, а не основна сума, і наскільки перекошено це співвідношення, залежить від ставки. На 30-річному кредиті під 5 % приблизно три чверті платежів першого року — відсотки; під 3 % — ближче до трьох п’ятих. У будь-якому разі ця частина настільки ж безповоротна, як і оренда.
Депозит міг би робити щось інше. Це найбільший пункт, який люди пропускають. Гроші, замкнені в нерухомості, — це гроші, не інвестовані деінде, і втрачений дохід — це реальна вартість купівлі, навіть якщо вона ніколи не з’являється у виписці. Порівняння, яке ігнорує альтернативну вартість, автоматично й завжди сприятиме купівлі, незалежно від цифр.
Транзакційні витрати передоплачені й великі. Юридичні збори, податок на передачу, оцінка, комісія агента й витрати на переїзд оплачуються одноразово, на вході й знову на виході. Розтягнуті на тридцять років, вони — шум; розтягнуті на чотири, вони можуть перевищити все, що ви виграли. Саме тому чесна відповідь на це питання так сильно залежить від того, скільки часу ви залишитесь, і чому короткі горизонти сприяють оренді навіть на дорогих ринках.
Обслуговування не припиняється. Дах, котел і вікна мають скінчений термін служби, і платить за них власник. Поширене правило — приблизно 1 % вартості нерухомості на рік, у середньому за тривалий період — нерівномірно на практиці, нуль роками, а потім не нуль.
Ставки й оренда — обидва рухаються. Фіксація ставки фіксує її на термін, а не на весь строк кредиту, а орендна плата зростає протягом того самого періоду. Порівняння, виконане на сьогоднішніх цифрах на тридцять років уперед, — сценарій, а не прогноз.
Як використовувати результат
Сприймайте результат як горизонт беззбитковості, а не вирок: він показує приблизно, скільки часу вам потрібно залишатися, щоб купівля обійшла оренду за введених вами припущень. Якщо відповідь — сім років, а ви можете переїхати через три, розрахунок усе одно повідомив вам щось корисне, навіть якщо не сказав, що робити.
Змінюйте один параметр за раз і дивіться, що зрушиться. Якщо правдоподібна зміна відсоткової ставки чи припущення про зростання перевертає відповідь, обидва варіанти достатньо близькі, щоб фінансовий аргумент не мав вирішувати за вас.
Ніщо з введеного нікуди не передається — розрахунок виконується прямо на сторінці, а ваша зарплата, депозит і умови кредиту залишаються у вкладці.