Apa yang harus benar dalam perbandingan ini
Perumahan adalah satu-satunya keputusan finansial di mana aritmetika intuitif hampir selalu salah, dan itulah yang coba diperbaiki oleh perbandingan sewa versus KPR. Berikut alasan mengapa ini sulit dihitung di kepala.
Pertanyaan yang diajukan orang adalah “lebih murah mana, menyewa atau membeli?” dan jawaban intuitifnya adalah membeli, karena uang sewa adalah uang yang tidak akan pernah Anda lihat lagi sementara cicilan KPR membangun ekuitas. Kerangka berpikir itu cukup sering salah sehingga layak dibedah.
Biaya yang dilewatkan intuisi
Bunga juga uang yang tidak akan pernah Anda lihat lagi. Pada tahun-tahun awal sebuah KPR, sebagian besar cicilan adalah bunga, bukan pokok, dan seberapa timpangnya bergantung pada suku bunga. Pada pinjaman 30 tahun dengan bunga 5%, kira-kira tiga perempat cicilan tahun pertama adalah bunga; pada bunga 3% angkanya lebih mendekati tiga perlima. Apa pun angkanya, bagian itu sama hilangnya seperti uang sewa.
Uang muka bisa saja sedang melakukan hal lain. Ini adalah komponen terbesar yang sering dilewatkan orang. Uang yang terkunci dalam sebuah properti adalah uang yang tidak diinvestasikan di tempat lain, dan imbal hasil yang Anda relakan adalah biaya nyata dari membeli meskipun tidak pernah muncul di rekening mana pun. Perbandingan yang mengabaikan biaya peluang akan selalu berpihak pada membeli, secara otomatis, terlepas dari angka-angkanya.
Biaya transaksi dibebankan di depan dan besar jumlahnya. Biaya notaris, pajak balik nama, penilaian, komisi agen, dan biaya pindahan semuanya dibayar sekali, saat masuk dan sekali lagi saat keluar. Disebar selama tiga puluh tahun, biaya itu menjadi tidak signifikan; disebar selama empat tahun, biaya itu bisa melebihi semua yang Anda peroleh. Inilah sebabnya jawaban jujur atas pertanyaan ini sangat bergantung pada berapa lama Anda akan tinggal, dan mengapa jangka waktu pendek cenderung lebih menguntungkan menyewa bahkan di pasar yang mahal sekalipun.
Perawatan tidak pernah berhenti. Atap, pemanas air, dan seperangkat jendela semuanya punya umur pakai terbatas, dan pemiliklah yang membayar penggantiannya. Aturan praktis yang umum dipakai adalah sekitar 1% dari nilai properti per tahun, dirata-ratakan dalam jangka panjang — tidak merata dalam praktiknya, nol selama bertahun-tahun lalu tiba-tiba tidak.
Suku bunga dan harga sewa sama-sama bergerak. Mengunci suku bunga mengunci untuk satu periode tertentu, bukan untuk seumur pinjaman, dan harga sewa naik sepanjang periode yang sama. Sebuah perbandingan yang dijalankan dengan angka hari ini untuk tiga puluh tahun ke depan adalah sebuah skenario, bukan sebuah ramalan.
Cara menggunakan hasilnya
Perlakukan hasilnya sebagai titik impas (break-even horizon), bukan sebagai vonis: hasil itu memberi tahu kira-kira berapa lama Anda perlu tinggal agar membeli akhirnya lebih menguntungkan daripada menyewa, di bawah asumsi yang Anda masukkan. Jika jawabannya tujuh tahun dan Anda mungkin pindah dalam tiga tahun, perhitungan itu sudah memberi Anda sesuatu yang berguna meskipun tidak memberi tahu apa yang harus Anda lakukan.
Ubah satu masukan pada satu waktu dan perhatikan apa yang berubah. Jika sebuah perubahan yang masuk akal pada suku bunga atau asumsi pertumbuhan membalikkan jawabannya, kedua opsi itu cukup dekat sehingga alasan finansial bukan lagi yang seharusnya menentukan keputusan Anda.
Tidak ada yang Anda masukkan yang dikirim ke mana pun — perhitungannya berjalan di dalam halaman, dan gaji, uang muka, serta persyaratan pinjaman Anda tetap berada di dalam tab.