Kaj mora primerjava dobiti prav
Stanovanje je tista finančna odločitev, pri kateri je intuitivna aritmetika zanesljivo napačna, kar je razlog za obstoj primerjave najema in hipoteke. Tukaj je tisto, zaradi česar je to težko izračunati na pamet.
Vprašanje, ki si ga ljudje zastavljajo, je »ali je ceneje najeti ali kupiti?«, intuitivni odgovor pa je nakup, ker je najemnina denar, ki ga nikoli več ne vidite, medtem ko obroki hipoteke gradijo lastniški kapital. Ta okvir je dovolj pogosto napačen, da ga velja razstaviti.
Stroški, ki jih intuicija preskoči
Obresti so prav tako denar, ki ga nikoli več ne vidite. V zgodnjih letih hipoteke je večina obroka obresti, ne glavnice, in kako izrazito je to razmerje, je odvisno od obrestne mere. Pri 30-letnem posojilu z 5-odstotno obrestno mero je približno tri četrtine obrokov v prvem letu obresti; pri 3 % je bliže tremi petinam. V obeh primerih je ta del prav tako izgubljen kot najemnina.
Polog bi lahko počel kaj drugega. To je največji izpuščen člen. Denar, zaklenjen v nepremičnini, je denar, ki ni naložen drugje, in donos, ki ste se mu odpovedali, je resničen strošek nakupa, čeprav se nikoli ne pojavi na nobenem izpisku. Primerjava, ki spregleda oportunitetni strošek, bo avtomatično vedno naklonjena nakupu, ne glede na številke.
Transakcijski stroški so plačani vnaprej in visoki. Odvetniške pristojbine, davek na promet nepremičnin, cenitev, provizija posrednika in stroški selitve so plačani enkrat, ob vstopu in znova ob izstopu. Razporejeni čez trideset let so šum; razporejeni čez štiri leta lahko presežejo vse, kar ste pridobili. Zato je pošten odgovor na to vprašanje tako močno odvisen od tega, koliko časa ostanete, in zato kratki časovni horizonti dajejo prednost najemu tudi na dragih trgih.
Vzdrževanje se ne ustavi. Streha, kotel in okna imajo vsi omejeno življenjsko dobo, plača pa jih lastnik. Splošno pravilo je približno 1 % vrednosti nepremičnine na leto, v povprečju v daljšem obdobju — v praksi neenakomerno, leta nič, potem pa naenkrat ne.
Obrestne mere in najemnine se obe premikata. Fiksiranje obrestne mere jo fiksira za dobo posojila, ne za njegovo celotno trajanje, najemnine pa v istem obdobju rastejo. Primerjava, izračunana s trenutnimi številkami za trideset let, je scenarij, ne napoved.
Kako uporabiti rezultat
Rezultat obravnavajte kot horizont izenačenja, ne kot razsodbo: pove vam približno, kako dolgo bi morali ostati, da bi nakup pod vnesenimi predpostavkami prehitel najem. Če je odgovor sedem let, vi pa se boste morda preselili čez tri, vam je izračun povedal nekaj koristnega, čeprav vam ni povedal, kaj naj naredite.
Spreminjajte en vnos naenkrat in opazujte, kaj se premakne. Če verjetna sprememba obrestne mere ali predpostavke o rasti obrne odgovor, sta možnosti dovolj blizu, da o tem ne bi smel odločati finančni razlog.
Nič, kar vnesete, se nikamor ne prenaša — izračun teče na strani, vaša plača, polog in pogoji posojila pa ostanejo v zavihku.