Ce trebuie să obțină corect comparația
Locuința este singura decizie financiară în care aritmetica intuitivă este de încredere greșită, ceea ce este exact ce comparația chirie versus credit ipotecar există să repare. Iată ce face acest lucru greu de calculat în minte.
Întrebarea pe care o pun oamenii este „este mai ieftin să închiriezi sau să cumperi?”, iar răspunsul intuitiv este cumpărarea, pentru că chiria este bani pe care nu îi mai vezi niciodată, în timp ce ratele la credit construiesc capital propriu. Acea încadrare este greșită suficient de des încât să merite descompusă.
Costurile pe care intuiția le sare
Dobânda este și ea bani pe care nu îi mai vezi niciodată. În primii ani ai unui credit ipotecar, cea mai mare parte a ratei este dobândă, nu principal, iar cât de dezechilibrat este depinde de rată. La un credit pe 30 de ani cu 5 %, aproximativ trei sferturi din plățile primului an sunt dobândă; la 3 % este mai aproape de trei cincimi. Oricum ar fi, acea porțiune este la fel de dispărută ca chiria.
Avansul ar fi putut face altceva. Acesta este cel mai mare termen pe care oamenii îl omit. Banii blocați într-o proprietate sunt bani neinvestiți în altă parte, iar randamentul la care ai renunțat este un cost real al cumpărării, chiar dacă nu apare niciodată pe un extras de cont. O comparație care ignoră costul de oportunitate va favoriza cumpărarea de fiecare dată, automat, indiferent de cifre.
Costurile de tranzacție sunt concentrate la început și mari. Taxele legale, taxa de transfer, evaluarea, comisionul agentului și costurile de mutare se plătesc o singură dată, la intrare și din nou la ieșire. Distribuite pe treizeci de ani sunt zgomot; distribuite pe patru, pot depăși tot ce ai câștigat. De aceea răspunsul cinstit la întrebare depinde atât de mult de cât timp rămâi, și de aceea orizonturile scurte favorizează închirierea chiar și pe piețele scumpe.
Întreținerea nu se oprește. Un acoperiș, o centrală și un set de ferestre au toate durate de viață finite, iar proprietarul plătește pentru ele. O regulă empirică des folosită este de aproximativ 1 % din valoarea proprietății pe an, mediată pe termen lung — neregulat în practică, zero ani la rând și apoi nu.
Ratele și chiriile se mișcă amândouă. Fixarea unei rate o fixează pentru un termen, nu pentru viața creditului, iar chiriile cresc pe aceeași perioadă. O comparație rulată cu cifrele de azi pentru treizeci de ani este un scenariu, nu o prognoză.
Cum să folosești rezultatul
Tratează rezultatul ca pe un orizont de echilibru, nu ca pe un verdict: îți spune aproximativ cât timp ar trebui să rămâi pentru ca cumpărarea să iasă în avantaj față de închiriere, sub ipotezele pe care le-ai introdus. Dacă răspunsul este șapte ani și te-ai putea muta în trei, calculul ți-a spus ceva util chiar dacă nu ți-a spus ce să faci.
Schimbă un input pe rând și urmărește ce se mișcă. Dacă o schimbare plauzibilă a ratei dobânzii sau a ipotezei de creștere răstoarnă răspunsul, cele două opțiuni sunt suficient de apropiate încât cazul financiar nu ar trebui să decidă.
Nimic din ce introduci nu este transmis nicăieri — calculul rulează în pagină, iar salariul, avansul și termenii creditului tău rămân în tab.