Что сравнение обязано учитывать правильно
Жильё — одно из немногих финансовых решений, где интуитивная арифметика надёжно ошибается, и именно для того, чтобы это исправить, существует сравнение аренды и ипотеки. Вот что делает эту задачу трудной для расчёта в уме.
Вопрос, который задают себе люди, звучит как «дешевле снимать или покупать?», и интуитивный ответ — покупать, потому что аренда — это деньги, которые вы больше никогда не увидите, а ипотечные платежи создают капитал. Такая рамка ошибочна достаточно часто, чтобы стоило разобрать её подробно.
Затраты, которые пропускает интуиция
Проценты — тоже деньги, которые вы больше никогда не увидите. В первые годы ипотеки большая часть платежа — это проценты, а не основной долг, и насколько непропорционально это распределение, зависит от ставки. При кредите на 30 лет под 5 % примерно три четверти платежей первого года — проценты; при 3 % — ближе к трём пятым. В любом случае эта часть исчезает так же безвозвратно, как и аренда.
Первоначальный взнос мог бы работать где-то ещё. Это самый крупный пункт, который люди упускают. Деньги, вложенные в недвижимость, — это деньги, не инвестированные во что-то другое, и упущенная доходность — реальная стоимость покупки, даже если она никогда не появится ни в одной выписке. Сравнение, игнорирующее альтернативные издержки, будет автоматически выбирать покупку каждый раз, независимо от реальных цифр.
Транзакционные издержки велики и приходятся на начало. Юридические услуги, налог на переход права собственности, оценка, комиссия агента и расходы на переезд оплачиваются один раз — на входе и снова на выходе. Растянутые на тридцать лет, они превращаются в шум; растянутые на четыре года, они могут перекрыть всё, что вы выиграли. Именно поэтому честный ответ на вопрос так сильно зависит от того, сколько лет вы проживёте в этом жилье, и именно поэтому короткий горизонт склоняет чашу весов в пользу аренды даже на дорогих рынках.
Обслуживание не прекращается. У крыши, котла и окон есть конечный срок службы, и платит за них владелец. Обычное эмпирическое правило — около 1 % от стоимости недвижимости в год в среднем за долгий срок — на практике неравномерно: годами ноль, а потом сразу нет.
И ставки, и аренда меняются. Фиксация ставки фиксирует её на срок, а не на весь срок кредита, а арендная плата за тот же период растёт. Расчёт по сегодняшним цифрам на тридцать лет вперёд — это сценарий, а не прогноз.
Как использовать результат
Воспринимайте результат как горизонт окупаемости, а не как вердикт: он показывает примерно, сколько лет вам нужно прожить в жилье, чтобы покупка обогнала аренду при введённых вами предположениях. Если ответ — семь лет, а вы можете переехать через три, расчёт всё равно сообщил вам что-то полезное, даже не сказав, что делать.
Меняйте по одному параметру за раз и смотрите, что сдвигается. Если правдоподобное изменение процентной ставки или предположения о росте переворачивает ответ, значит два варианта достаточно близки, и финансовая сторона не должна быть решающей.
Ничего из того, что вы вводите, никуда не передаётся — расчёт выполняется прямо на странице, и ваша зарплата, взнос и условия кредита остаются во вкладке.