Karşılaştırmanın doğru yapması gereken şey
Konut, sezgisel aritmetiğin güvenilir biçimde yanlış olduğu tek finansal karardır; bu da kira ile ipotek karşılaştırmasının var olma nedenidir. İşte bunu kafanızda yapmayı zorlaştıran şey.
İnsanların sorduğu soru “kiralamak mı satın almak mı daha ucuz?“dur ve sezgisel cevap satın almaktır, çünkü kira bir daha görmeyeceğiniz para iken ipotek ödemeleri öz sermaye biriktirir. Bu çerçeveleme, ele alınmaya değecek kadar sık yanlıştır.
Sezginin atladığı maliyetler
Faiz de bir daha görmeyeceğiniz paradır. Bir ipoteğin ilk yıllarında, ödemenin çoğu anapara değil faizdir ve bunun ne kadar dengesiz olduğu orana bağlıdır. %5 faizli 30 yıllık bir kredide, ilk yılın ödemelerinin kabaca dörtte üçü faizdir; %3’te bu daha çok beşte üçe yakındır. Ne olursa olsun bu kısım kira kadar tamamen gitmiştir.
Depozito başka bir şey yapıyor olabilirdi. Bu, insanların dışarıda bıraktığı en büyük terimdir. Bir mülke kilitlenmiş para, başka bir yere yatırılmamış paradır ve vazgeçtiğiniz getiri, bir hesap özetinde hiç görünmese de satın almanın gerçek bir maliyetidir. Fırsat maliyetini yok sayan bir karşılaştırma, sayılardan bağımsız olarak her seferinde otomatik olarak satın almayı destekler.
İşlem maliyetleri öne yüklüdür ve büyüktür. Avukatlık ücretleri, tapu harcı, değerleme, emlakçı komisyonu ve taşınma masrafları bir kez ödenir — girişte ve tekrar çıkışta. Otuz yıla yayıldığında gürültüdür; dört yıla yayıldığında, kazandığınız her şeyi aşabilirler. Bu, sorunun dürüst cevabının ne kadar süre kalacağınıza bu kadar bağlı olmasının ve kısa vadelerin pahalı piyasalarda bile kiralamayı desteklemesinin nedenidir.
Bakım durmaz. Bir çatı, bir kombi ve bir dizi pencerenin hepsinin sınırlı bir ömrü vardır ve bunları sahibi öder. Yaygın bir kural, uzun vadede ortalama olarak mülk değerinin yıllık yaklaşık %1’idir — pratikte düzensizdir, yıllarca sıfır ve sonra birden değil.
Oranlar da kiralar da hareket eder. Bir oranı sabitlemek, onu kredinin ömrü için değil bir dönem için sabitler ve kiralar aynı dönemde artar. Bugünün rakamlarıyla otuz yıl için çalıştırılan bir karşılaştırma bir senaryodur, bir tahmin değil.
Sonucu nasıl kullanmalı
Çıktıyı bir hüküm olarak değil, bir başabaş ufku olarak ele alın: girdiğiniz varsayımlar altında satın almanın kiralamayı geçmesi için yaklaşık ne kadar kalmanız gerektiğini söyler. Cevap yedi yılsa ve üç yıl içinde taşınabilecek olsanız, hesaplama size ne yapmanız gerektiğini söylememiş olsa bile faydalı bir şey söylemiştir.
Bir seferde tek bir girdiyi değiştirin ve neyin hareket ettiğini izleyin. Faiz oranındaki veya büyüme varsayımındaki makul bir değişiklik cevabı değiştiriyorsa, iki seçenek birbirine yeterince yakındır ki finansal durum bunu belirlememelidir.
Girdiğiniz hiçbir şey herhangi bir yere iletilmez — hesaplama sayfada çalışır ve maaşınız, depozitonuz ve kredi koşullarınız sekmede kalır.