Cosa deve fare bene il confronto
La casa è l’unica decisione finanziaria in cui l’aritmetica intuitiva è sistematicamente sbagliata, ed è esattamente ciò che il confronto tra affitto e mutuo esiste per correggere. Ecco cosa rende difficile farlo a mente.
La domanda che le persone si pongono è “conviene di più affittare o comprare?” e la risposta intuitiva è comprare, perché l’affitto è denaro che non rivedi più mentre le rate del mutuo costruiscono capitale. Questa impostazione è sbagliata abbastanza spesso da meritare un’analisi.
I costi che l’intuizione salta
Anche gli interessi sono denaro che non rivedi più. Nei primi anni di un mutuo, la maggior parte della rata è interesse, non capitale, e quanto sia sbilanciato dipende dal tasso. Su un mutuo trentennale al 5%, circa tre quarti delle rate del primo anno sono interessi; al 3% è più vicino a tre quinti. In entrambi i casi quella parte è persa esattamente quanto l’affitto.
L’anticipo avrebbe potuto fare qualcos’altro. Questo è il termine più grande che le persone tralasciano. Il denaro bloccato in un immobile è denaro non investito altrove, e il rendimento a cui hai rinunciato è un costo reale dell’acquisto anche se non compare mai su un estratto conto. Un confronto che ignora il costo opportunità favorirà l’acquisto ogni volta, automaticamente, indipendentemente dai numeri.
I costi di transazione sono anticipati e ingenti. Spese legali, imposta di trasferimento, perizia, commissione dell’agente e costi di trasloco vengono pagati una volta, all’ingresso e di nuovo all’uscita. Distribuiti su trent’anni sono trascurabili; distribuiti su quattro, possono superare tutto ciò che hai guadagnato. Ecco perché la risposta onesta alla domanda dipende così tanto da quanto tempo resti, e perché orizzonti brevi favoriscono l’affitto anche nei mercati costosi.
La manutenzione non si ferma mai. Un tetto, una caldaia e gli infissi hanno tutti una vita finita, e li paga il proprietario. Una regola empirica comune è circa l’1% del valore dell’immobile all’anno, mediato sul lungo periodo — irregolare nella pratica, zero per anni e poi non più.
Tassi e affitti si muovono entrambi. Fissare un tasso lo fissa per un periodo, non per la durata del mutuo, e gli affitti aumentano nello stesso arco di tempo. Un confronto fatto con i numeri di oggi per trent’anni è uno scenario, non una previsione.
Come usare il risultato
Considera l’output come un orizzonte di pareggio piuttosto che un verdetto: ti dice approssimativamente quanto dovresti restare perché comprare risulti conveniente rispetto ad affittare secondo le ipotesi che hai inserito. Se la risposta è sette anni e potresti trasferirti in tre, il calcolo ti ha detto qualcosa di utile anche se non ti ha detto cosa fare.
Cambia un dato alla volta e osserva cosa si muove. Se un cambiamento plausibile del tasso d’interesse o dell’ipotesi di crescita ribalta la risposta, le due opzioni sono abbastanza vicine da far sì che non sia il caso finanziario a dover decidere.
Nulla di ciò che inserisci viene trasmesso da nessuna parte — il calcolo viene eseguito nella pagina, e il tuo stipendio, l’anticipo e i termini del prestito restano nella scheda.