Co porównanie musi uwzględnić poprawnie
Mieszkanie to ta jedna decyzja finansowa, w której intuicyjna arytmetyka jest niezmiennie błędna, i właśnie po to istnieje porównanie wynajmu z kredytem hipotecznym. Oto, co sprawia, że trudno to policzyć w głowie.
Pytanie, które ludzie zadają, brzmi „czy taniej jest wynajmować, czy kupić?”, a intuicyjną odpowiedzią jest kupno, bo czynsz to pieniądze, których już nigdy nie zobaczysz, podczas gdy raty kredytu budują kapitał. To ujęcie sprawy myli się na tyle często, że warto je rozłożyć na czynniki pierwsze.
Koszty, które omija intuicja
Odsetki to też pieniądze, których już nigdy nie zobaczysz. W pierwszych latach kredytu hipotecznego większość raty to odsetki, nie kapitał, a stopień tej dysproporcji zależy od oprocentowania. Przy kredycie na 30 lat i 5% oprocentowania mniej więcej trzy czwarte rat z pierwszego roku to odsetki; przy 3% jest to bliżej trzech piątych. Tak czy inaczej ta część jest równie bezpowrotnie stracona jak czynsz.
Wkład własny mógł robić coś innego. To największa pozycja, którą pomija intuicja. Pieniądze zablokowane w nieruchomości to pieniądze niezainwestowane gdzie indziej, a zwrot, z którego zrezygnowałeś, jest realnym kosztem kupna, mimo że nigdy nie pojawia się na żadnym wyciągu. Porównanie, które ignoruje koszt alternatywny, będzie faworyzować kupno za każdym razem, automatycznie, niezależnie od liczb.
Koszty transakcyjne są skumulowane na początku i duże. Opłaty prawne, podatek od czynności cywilnoprawnych, wycena, prowizja agenta i koszty przeprowadzki są płacone jednorazowo, na wejściu i ponownie na wyjściu. Rozłożone na trzydzieści lat są szumem; rozłożone na cztery, mogą przekroczyć wszystko, co zyskałeś. Dlatego uczciwa odpowiedź na to pytanie tak mocno zależy od tego, jak długo zostaniesz, i dlatego krótkie horyzonty faworyzują wynajem nawet na drogich rynkach.
Konserwacja się nie kończy. Dach, piec i komplet okien mają skończoną żywotność, a płaci za nie właściciel. Powszechna zasada kciuka mówi o około 1% wartości nieruchomości rocznie, uśrednione w długim okresie — w praktyce nierówne, przez lata zero, a potem nagle nie.
Stopy i czynsze się zmieniają. Zablokowanie stopy procentowej blokuje ją na okres, nie na całe życie kredytu, a czynsze rosną w tym samym czasie. Porównanie policzone na dzisiejszych liczbach na trzydzieści lat to scenariusz, nie prognoza.
Jak korzystać z wyniku
Traktuj wynik jako horyzont opłacalności, a nie werdykt: mówi Ci mniej więcej, jak długo musiałbyś zostać, żeby kupno wyszło na plus wobec wynajmu przy założeniach, które wpisałeś. Jeśli odpowiedź brzmi siedem lat, a Ty możesz przeprowadzić się za trzy, obliczenie powiedziało Ci coś przydatnego, mimo że nie powiedziało Ci, co robić.
Zmieniaj po jednym parametrze naraz i obserwuj, co się porusza. Jeśli prawdopodobna zmiana oprocentowania albo założenia wzrostu odwraca odpowiedź, obie opcje są na tyle zbliżone, że nie powinien decydować sam rachunek finansowy.
Nic, co wpiszesz, nigdzie nie jest przesyłane — obliczenie działa w samej stronie, a Twoje wynagrodzenie, wkład własny i warunki kredytu zostają w karcie przeglądarki.