Τι πρέπει να πετύχει σωστά η σύγκριση
Η στέγαση είναι η μία οικονομική απόφαση όπου η διαισθητική αριθμητική είναι αξιόπιστα λάθος, κάτι που υπάρχει για να διορθώσει η σύγκριση ενοικίου έναντι στεγαστικού δανείου. Να τι την κάνει δύσκολο να την υπολογίσετε με το μυαλό σας.
Η ερώτηση που κάνει ο κόσμος είναι «είναι φθηνότερο να νοικιάσω ή να αγοράσω;» και η διαισθητική απάντηση είναι η αγορά, γιατί το ενοίκιο είναι χρήματα που δεν ξαναβλέπετε ενώ οι δόσεις δανείου χτίζουν ίδια κεφάλαια. Αυτή η προσέγγιση είναι λάθος αρκετά συχνά ώστε να αξίζει να την αναλύσουμε.
Το κόστος που παραλείπει η διαίσθηση
Ο τόκος είναι επίσης χρήματα που δεν ξαναβλέπετε. Στα πρώτα χρόνια ενός στεγαστικού δανείου, το μεγαλύτερο μέρος της δόσης είναι τόκος, όχι κεφάλαιο, και το πόσο άνισο είναι εξαρτάται από το επιτόκιο. Σε ένα δάνειο 30 ετών με 5%, περίπου τα τρία τέταρτα των δόσεων του πρώτου έτους είναι τόκος· με 3% είναι πιο κοντά στα τρία πέμπτα. Όπως και να ‘χει, αυτό το μέρος έχει χαθεί εξίσου όσο και το ενοίκιο.
Η προκαταβολή θα μπορούσε να κάνει κάτι άλλο. Αυτός είναι ο μεγαλύτερος όρος που παραλείπει ο κόσμος. Χρήματα κλειδωμένα σε ακίνητο είναι χρήματα που δεν επενδύονται αλλού, και η απόδοση που χάσατε είναι πραγματικό κόστος της αγοράς παρόλο που δεν εμφανίζεται ποτέ σε μια κατάσταση λογαριασμού. Μια σύγκριση που αγνοεί το κόστος ευκαιρίας θα ευνοήσει την αγορά κάθε φορά, αυτόματα, ανεξάρτητα από τους αριθμούς.
Τα έξοδα συναλλαγής προπληρώνονται και είναι μεγάλα. Νομικά έξοδα, φόρος μεταβίβασης, εκτίμηση, προμήθεια μεσίτη και έξοδα μετακόμισης πληρώνονται μία φορά, κατά την είσοδο και ξανά κατά την έξοδο. Απλωμένα σε τριάντα χρόνια είναι θόρυβος· απλωμένα σε τέσσερα, μπορούν να ξεπεράσουν όλα όσα κερδίσατε. Γι’ αυτό η ειλικρινής απάντηση στην ερώτηση εξαρτάται τόσο πολύ από το πόσο καιρό θα μείνετε, και γιατί οι σύντομοι ορίζοντες ευνοούν το ενοίκιο ακόμα και σε ακριβές αγορές.
Η συντήρηση δεν σταματάει ποτέ. Μια στέγη, ένας λέβητας και ένα σετ παραθύρων έχουν όλα πεπερασμένη διάρκεια ζωής, και ο ιδιοκτήτης τα πληρώνει. Ένας συνηθισμένος εμπειρικός κανόνας είναι γύρω στο 1% της αξίας του ακινήτου ανά έτος, κατά μέσο όρο σε βάθος χρόνου — ασυνεχές στην πράξη, μηδέν για χρόνια και μετά όχι.
Τα επιτόκια και τα ενοίκια κινούνται και τα δύο. Το να κλειδώσετε ένα επιτόκιο το κλειδώνει για μια περίοδο, όχι για όλη τη διάρκεια του δανείου, και τα ενοίκια ανεβαίνουν στην ίδια περίοδο. Μια σύγκριση που τρέχει με τους σημερινούς αριθμούς για τριάντα χρόνια είναι ένα σενάριο, όχι πρόβλεψη.
Πώς να χρησιμοποιήσετε το αποτέλεσμα
Αντιμετωπίστε το αποτέλεσμα ως ορίζοντα νεκρού σημείου (break-even) και όχι ως ετυμηγορία: σας λέει χοντρικά πόσο καιρό θα χρειαστεί να μείνετε ώστε η αγορά να βγει μπροστά από το ενοίκιο κάτω από τις υποθέσεις που εισαγάγατε. Αν η απάντηση είναι επτά χρόνια και μπορεί να μετακομίσετε σε τρία, ο υπολογισμός σας είπε κάτι χρήσιμο ακόμα κι αν δεν σας είπε τι να κάνετε.
Αλλάξτε μία μεταβλητή τη φορά και παρατηρήστε τι κινείται. Αν μια εύλογη αλλαγή στο επιτόκιο ή στην υπόθεση ανάπτυξης αναστρέφει την απάντηση, οι δύο επιλογές είναι αρκετά κοντά ώστε η οικονομική υπόθεση να μην είναι αυτό που πρέπει να αποφασίσει.
Τίποτα από όσα εισάγετε δεν μεταδίδεται πουθενά — ο υπολογισμός τρέχει μέσα στη σελίδα, και ο μισθός, η προκαταβολή και οι όροι δανείου σας παραμένουν στην καρτέλα.