Co musí porovnání zvládnout správně
Bydlení je to jediné finanční rozhodnutí, kde je intuitivní počítání spolehlivě špatně, a přesně to má napravit porovnání nájmu a hypotéky. Tady je, co dělá tohle rozhodnutí tak těžké spočítat v hlavě.
Otázka, kterou si lidé kladou, zní „je levnější si pronajmout, nebo koupit?” a intuitivní odpověď je koupit, protože nájem jsou peníze, které už nikdy neuvidíte, zatímco splátky hypotéky budují váš majetek. Tenhle úhel pohledu je dost často špatně na to, aby se ho vyplatilo rozebrat.
Náklady, které intuice přeskočí
Úroky jsou taky peníze, které už nikdy neuvidíte. V prvních letech hypotéky tvoří většinu splátky úrok, ne jistina, a jak moc je to nevyvážené, závisí na úrokové sazbě. U třicetiletého úvěru s 5 % úrokem je zhruba tři čtvrtiny splátek za první rok úrok; při 3 % je to blíž ke třem pětinám. Ať tak nebo tak, tahle část je pryč úplně stejně jako nájem.
Záloha mohla dělat něco jiného. Tohle je největší položka, kterou lidé vynechávají. Peníze uzamčené v nemovitosti jsou peníze, které nejsou investované jinde, a výnos, kterého jste se vzdali, je skutečný náklad koupě, i když se nikdy neobjeví na žádném výpisu. Porovnání, které ignoruje alternativní náklady, bude automaticky favorizovat koupi, bez ohledu na čísla.
Transakční náklady jsou vysoké a přijdou hned na začátku. Právní služby, daň z převodu, odhad, provize realitní kanceláři a náklady na stěhování se platí jednou při nákupu a znovu při prodeji. Rozpočítané na třicet let jsou zanedbatelný šum; rozpočítané na čtyři roky mohou převýšit všechno, co jste získali. Proto poctivá odpověď na tuhle otázku závisí tak silně na tom, jak dlouho zůstanete, a proto krátký horizont favorizuje nájem i na drahých trzích.
Údržba se nezastaví. Střecha, kotel i okna mají konečnou životnost a platí za ně vlastník. Běžné pravidlo palce je zhruba 1 % hodnoty nemovitosti ročně, v průměru za dlouhé období — v praxi nerovnoměrné, roky nic a pak najednou.
Sazby i nájmy se hýbou. Fixace sazby ji zafixuje na dané období, ne na celou dobu splácení úvěru, a nájmy během té doby rostou. Porovnání spočítané na dnešních číslech na třicet let dopředu je scénář, ne předpověď.
Jak výsledek použít
Berte výstup jako horizont vyrovnání nákladů, ne jako verdikt: řekne vám zhruba, jak dlouho byste museli zůstat, aby koupě za daných předpokladů předběhla nájem. Pokud je odpověď sedm let a vy se možná odstěhujete za tři, výpočet vám řekl něco užitečného, i když vám neřekl, co máte dělat.
Měňte vždy jen jeden vstup a sledujte, co se hýbe. Pokud reálně možná změna úrokové sazby nebo předpokladu růstu otočí odpověď, obě možnosti jsou natolik blízko, že by o tom finanční argument neměl rozhodovat.
Nic, co zadáte, se nikam neodesílá — výpočet běží přímo ve stránce a váš plat, záloha i podmínky úvěru zůstávají v záložce.