이 비교가 반드시 제대로 짚어야 하는 것
주거는 직관적인 계산이 확실히 틀리는 몇 안 되는 금융 결정 중 하나이며, 그것을 바로잡기 위해 전세·월세 대 대출 비교가 존재합니다. 이것이 왜 머릿속으로 계산하기 어려운지 짚어보겠습니다.
사람들이 묻는 질문은 “임차가 쌀까, 매입이 쌀까?”이고, 직관적인 답은 매입입니다 — 임차료는 다시는 못 보는 돈이지만 대출 상환금은 자산을 쌓아준다고 생각하기 때문입니다. 그 프레임은 따져볼 만큼 자주 틀립니다.
직관이 빠뜨리는 비용들
이자도 다시는 못 보는 돈입니다. 대출 초기에는 상환금 대부분이 원금이 아니라 이자이며, 그 비중이 얼마나 치우쳤는지는 금리에 달려 있습니다. 30년 만기 대출을 연 5%로 받으면 첫해 상환금의 대략 4분의 3이 이자이고, 연 3%라면 5분의 3에 가깝습니다. 어느 쪽이든 그 부분은 임차료만큼이나 완전히 사라지는 돈입니다.
보증금이나 계약금은 다른 곳에서 일할 수도 있었습니다. 사람들이 가장 자주 빠뜨리는 가장 큰 항목입니다. 부동산에 묶인 돈은 다른 곳에 투자되지 못한 돈이고, 그로 인해 포기한 수익은 명세서 어디에도 나타나지 않지만 매입의 실질적인 비용입니다. 기회비용을 무시하는 비교는 숫자와 상관없이 언제나 자동으로 매입 쪽을 편들게 됩니다.
거래 비용은 초반에 몰려 있고 큽니다. 법무 비용, 취득세, 감정평가, 중개 수수료, 이사 비용은 들어올 때 한 번, 나갈 때 또 한 번 지불합니다. 30년에 걸쳐 나누면 무시할 만한 수준이지만, 4년에 걸쳐 나누면 얻은 것을 전부 상쇄하고도 남을 수 있습니다. 그래서 이 질문의 정직한 답은 얼마나 오래 머무를 것인가에 크게 좌우되며, 물가가 비싼 시장에서도 짧은 기간이라면 임차 쪽이 유리한 이유입니다.
유지보수는 멈추지 않습니다. 지붕, 보일러, 창호는 모두 수명이 있고, 그 비용은 소유자가 부담합니다. 흔히 쓰이는 어림값은 장기적으로 평균해 부동산 가치의 연 1% 정도지만, 실제로는 들쭉날쭉해서 여러 해 동안 0원이다가 갑자기 목돈이 나갑니다.
금리와 임차료 둘 다 움직입니다. 금리를 고정하는 것은 그 기간 동안만 고정하는 것이지 대출 전체 기간이 아니며, 같은 기간 동안 임차료는 오릅니다. 오늘의 수치로 30년을 계산한 결과는 예측이 아니라 하나의 시나리오일 뿐입니다.
결과를 활용하는 방법
이 결과를 정답이 아니라 손익분기 기간으로 받아들이세요: 입력한 가정 아래에서 매입이 임차보다 유리해지려면 대략 얼마나 오래 머물러야 하는지를 알려줄 뿐입니다. 답이 7년인데 3년 안에 이사할 수도 있다면, 계산은 무엇을 해야 할지 말해주지는 않았어도 유용한 정보는 알려준 셈입니다.
한 번에 하나의 입력값만 바꾸면서 무엇이 움직이는지 지켜보세요. 금리나 성장률 가정에 대한 그럴듯한 변화 하나로 답이 뒤집힌다면, 두 선택지는 재정적 근거만으로는 결정할 수 없을 만큼 비슷한 것입니다.
입력한 어떤 것도 전송되지 않습니다 — 계산은 페이지 안에서 실행되며, 당신의 소득, 계약금, 대출 조건은 그 탭 안에 머무릅니다.