Што споредбата мора да го погоди точно
Домувањето е единствената финансиска одлука каде интуитивната аритметика е доследно погрешна, а тоа е она за чие поправање постои споредбата закупнина наспроти хипотека. Еве што го отежнува да се направи во главата.
Прашањето што луѓето го поставуваат е „поевтино ли е да се изнајмува или да се купи?” и интуитивниот одговор е купување, бидејќи закупнината е пари што никогаш повеќе не ги гледате, додека рату на хипотека градат капитал. Тоа рамкирање е погрешно доволно често за да вреди да се расклопи.
Трошоците што интуицијата ги прескокнува
Каматата исто така е пари што никогаш повеќе не ги гледате. Во раните години на хипотека, поголемиот дел од ратата е камата, не главница, а колку е искривено зависи од стапката. На 30-годишен заем со 5 %, приближно три четвртини од ратите во првата година се камата; при 3 % е поблиску до три петтини. Во секој случај, тој дел е точно толку изгубен колку и закупнината.
Депозитот можеше да прави нешто друго. Ова е најголемиот термин што луѓето го испуштаат. Парите заклучени во недвижност се пари неинвестирани на друго место, а приносот на кој сте се откажале е реален трошок на купувањето, иако никогаш не се појавува на изводот. Споредба што го игнорира трошокот на пропуштена можност секогаш ќе фаворизира купување, автоматски, без разлика на бројките.
Трансакциските трошоци се преднатоварени и големи. Правни такси, данок на пренос, проценка, провизија на агент и трошоци за преселба се плаќаат еднаш, при влегувањето и повторно при излегувањето. Распоредени на триесет години се шум; распоредени на четири, можат да го надминат сѐ што сте добиле. Затоа искрениот одговор на прашањето зависи толку многу од колку долго останувате, и затоа кратките хоризонти фаворизираат изнајмување дури и на скапи пазари.
Одржувањето не престанува. Покрив, бојлер и сет прозорци сите имаат конечен век, а сопственикот плаќа за нив. Вообичаено правило на палецот е околу 1 % од вредноста на имотот годишно, во просек долгорочно — непредвидливо во пракса, нула со години, а потоа не.
Стапките и закупнините се движат и двете. Фиксирањето стапка ја фиксира за период, не за целиот век на заемот, а закупнините растат во истиот период. Споредба извршена со денешните бројки за триесет години е сценарио, не прогноза.
Како да го користите резултатот
Третирајте го излезот како хоризонт на исплатливост, а не пресуда: ви кажува приближно колку долго ќе треба да останете за купувањето да излезе напред од изнајмувањето под претпоставките што ги внесовте. Ако одговорот е седум години, а можеби ќе се преселите за три, пресметката ви кажала нешто корисно, иако не ви кажала што да направите.
Менувајте по еден внес одеднаш и следете што се менува. Ако веројатна промена во каматната стапка или претпоставката за раст го превртува одговорот, двете опции се доволно блиску за финансискиот случај да не биде она што треба да одлучи.
Ништо што внесувате не се пренесува никаде — пресметката работи во страницата, а вашата плата, депозит и услови на заемот остануваат во табот.