Ko salīdzinājumam jāpanāk pareizi
Mājoklis ir tas finanšu lēmums, kur intuitīvā aritmētika ir uzticami nepareiza, un tieši to īres un hipotēkas salīdzinājums ir izveidots labot. Lūk, kas to padara grūti izdarīt prātā.
Cilvēki jautā “vai lētāk ir īrēt vai pirkt?” un intuitīvā atbilde ir pirkšana, jo īre ir nauda, ko vairs neredzēsiet, kamēr hipotēkas maksājumi veido kapitālu. Šis ietvars ir nepareizs pietiekami bieži, lai to būtu vērts izanalizēt.
Izmaksas, ko intuīcija izlaiž
Procenti arī ir nauda, ko vairs neredzēsiet. Hipotēkas pirmajos gados lielākā daļa maksājuma ir procenti, nevis pamatsumma, un cik lielā mērā tas ir nesamērīgs, ir atkarīgs no likmes. 30 gadu aizdevumam ar 5 % likmi aptuveni trīs ceturtdaļas pirmā gada maksājumu ir procenti; ar 3 % likmi tuvāk trim piektdaļām. Jebkurā gadījumā šī daļa ir tikpat neatgriezeniska kā īre.
Pirmā iemaksa varēja darīt kaut ko citu. Šis ir lielākais termins, ko cilvēki izlaiž. Nauda, kas ieslēgta īpašumā, ir nauda, kas nav ieguldīta citur, un peļņa, no kuras atteicāties, ir reāla pirkšanas izmaksa, pat ja tā nekad neparādās izrakstā. Salīdzinājums, kas ignorē alternatīvās izmaksas, vienmēr, automātiski, dos priekšroku pirkšanai neatkarīgi no skaitļiem.
Darījuma izmaksas ir priekšapmaksātas un lielas. Juridiskie pakalpojumi, nodošanas nodoklis, novērtēšana, aģenta komisija un pārvākšanās izmaksas tiek maksātas vienreiz, ieejot un vēlreiz izejot. Izklāstīti trīsdesmit gados, tie ir troksnis; izklāstīti četros gados, tie var pārsniegt visu, ko ieguvāt. Tāpēc godīgā atbilde uz šo jautājumu tik ļoti ir atkarīga no cik ilgi paliksiet, un tāpēc īsi termiņi dod priekšroku īrēšanai pat dārgos tirgos.
Uzturēšana nekad nebeidzas. Jumtam, katlam un logu komplektam visiem ir ierobežots kalpošanas laiks, un par to maksā īpašnieks. Izplatīts vispārīgs noteikums ir aptuveni 1 % no īpašuma vērtības gadā, vidēji ilgtermiņā — nevienmērīgi praksē, gadiem ilgi nulle, un tad pēkšņi ne.
Likmes un īres maksas abas mainās. Likmes fiksēšana to fiksē uz termiņu, nevis uz visu aizdevuma dzīves ciklu, un īres maksas paaugstinās tajā pašā periodā. Salīdzinājums, kas veikts ar šodienas skaitļiem trīsdesmit gadiem uz priekšu, ir scenārijs, nevis prognoze.
Kā izmantot rezultātu
Uztveriet iznākumu kā līdzsvara punkta horizontu, nevis spriedumu: tas parāda aptuveni to, cik ilgi jums vajadzētu palikt, lai pirkšana pārspētu īrēšanu saskaņā ar jūsu ievadītajiem pieņēmumiem. Ja atbilde ir septiņi gadi, bet jūs varētu pārcelties pēc trim, aprēķins jums ir pateicis kaut ko noderīgu, pat ja tas nepateica, ko darīt.
Mainiet vienu ievades vērtību reizē un vērojiet, kas mainās. Ja ticama izmaiņa procentu likmē vai izaugsmes pieņēmumā apgriež atbildi, abas iespējas ir pietiekami tuvas, lai finanšu arguments nebūtu tas, kam vajadzētu lemt.
Nekas, ko ievadāt, netiek nekur pārraidīts — aprēķins darbojas lapā, un jūsu alga, iemaksa un aizdevuma nosacījumi paliek cilnē.